Оглавление:
- Свобода вести переговоры об условиях оплаты
- Покупатель получает немедленное владение, но не название
- Что произойдет, если покупатель не сможет заплатить
- БЕЗОПАСНЫЙ Закон
Земельный договор - это вид финансирования со стороны продавца.Это работает немного как ипотека, но вместо банка, предоставляющего финансирование, продавец финансирует продажу недвижимости периодическими платежами. Покупателю обычно разрешается въехать в собственность, как только договор подписан, но он не получает законного права собственности на недвижимость, пока не завершит платежи. Индиана изменила традиционное законодательство о земельных контрактах, чтобы сделать его более справедливым для покупателя.
Свобода вести переговоры об условиях оплаты
Покупатель может искать финансирование у продавца, если он не может получить кредит или не может позволить себе авансовый платеж. Вместо того, чтобы потерять покупателя, продавец может согласиться продать его по контракту. Условия оплаты по земельному контракту, как правило, более гибкие, чем при стороннем финансировании, хотя это не обязательно. Многие продавцы согласятся отказаться от авансового платежа, например, в обмен на более высокую покупную цену. У сторон есть широкая свобода договариваться об условиях согласно закону о контактах Индианы.
Покупатель получает немедленное владение, но не название
Покупатель, как правило, имеет право на владение имуществом, как только он подписывает договор, как только он вносит предоплату или как только он платит первый периодический взнос. После этого продавец не имеет больше права войти в собственность, чем арендодатель должен ввести арендованную собственность. Однако законное право собственности на имущество остается за продавцом до тех пор, пока покупатель не произведет последний запланированный платеж. Продавец также сохраняет физическое владение титулом на право собственности. Это останавливает покупателя от попыток продать или финансировать имущество, которым он еще не полностью владеет. Когда покупатель производит последний платеж, продавец обязан помочь покупателю в передаче права собственности.
Что произойдет, если покупатель не сможет заплатить
Самый большой недостаток земельных контрактов - это то, что происходит, если покупатель не может заплатить. Ранее покупатель, который не выполнил обязательства, потерял бы все свои инвестиции, а продавец мог наложить арест на имущество без прохождения процедуры взыскания. Таким образом, даже если покупатель совершил 99 платежей и пропустил только один, он может потерять все. Индиана реформировала свои законы, чтобы исправить ситуацию, когда покупатель по умолчанию после завершения многих платежей. Если капитал покупателя в собственности на момент дефолта является «значительным», как это определено законом, продавец должен начать официальную процедуру взыскания в суде, а не просто вернуть имущество обратно. Покупатель имеет право на компенсацию за накопленный капитал до того, как продавец сможет вернуть имущество.
БЕЗОПАСНЫЙ Закон
Закон 2008 года о безопасном и справедливом правоприменении для ипотечного лицензирования («БЕЗОПАСНЫЙ закон») требует от государств принять законодательство, требующее лицензирования для инициаторов ссуд на недвижимость. Закон БЕЗОПАСНОСТИ Индианы вступил в силу в июне 2010 года. Он требует, чтобы стороны, которые продлевают финансирование покупки недвижимости, включая продавцов по земельным контрактам, получили лицензию. Процесс лицензирования дорог и трудоемок. Однако вам не нужно получать лицензию, если вы продаете дом, в котором ранее жили, продаете недвижимость ближайшему родственнику или продаете коммерческие здания.