Сколько налогов вы платите, когда переворачиваете дом?

Вместо того, чтобы владеть недвижимостью для сдачи в аренду или долгосрочного прироста капитала, некоторые инвесторы в недвижимость покупают недвижимость, ремонтируют ее, а затем быстро распродают, чтобы получить прибыль. Практика, известная как переворот, может быть прибыльным делом как для инвестора, так и для налоговика. В большинстве случаев Служба внутренних доходов будет требовать значительную часть прибыли, которую вы получаете от распродажи.

Серийные ласты платят налог по полной ставке подоходного налога. Кредит: Purestock / Purestock / Getty Images

Нет налоговых льгот для инвесторов

Мало кто платит налог с прибыли, которую они получают, когда продают дом. Это связано с тем, что IRS позволяет налогоплательщикам удерживать первую прибыль в размере 250 000 долл. США, не облагаемую налогом, или 500 000 долл. США для совместной регистрации супругов. Тем не менее, исключение применяется только тогда, когда вы продаете свое основное место жительства. Если вы продаете недвижимость, в которой вы никогда не жили или не проживали в течение как минимум двух из пяти лет, непосредственно предшествовавших продаже, вы должны указать прибыль в налоговой декларации.

Большая прибыль означает больше налога

Ваша выгода - это разница в долларах между деньгами, которые вы тратите на недвижимость, и суммой, за которую вы ее продаете. Предположим, например, что вы покупаете дом за 150 000 долларов и тратите 50 000 долларов на новую кухню, краски и другие улучшения, чтобы сделать дом более привлекательным. Если вы продаете дом за 230 000 долларов, ваша налогооблагаемая прибыль составит 30 000 долларов. Как инвестор, вы платите налог на полную сумму прироста капитала. Вы можете вычесть все свои расходы, такие как налоги на недвижимость, комиссии на недвижимость и другие сборы, чтобы уменьшить свою прибыль.

Двойная налоговая ответственность

Сколько налогов вы платите, зависит от того, как долго вы держите актив. Налоговый инспектор вознаграждает инвесторов, которые хранят свои инвестиционные объекты более одного года, применяя более низкую ставку прироста капитала в долгосрочной перспективе. Это может быть где угодно от нуля до 15 процентов, в зависимости от ваших индивидуальных обстоятельств. Если вы покупаете и продаете дом в течение одного года, ваша прибыль облагается налогом по обычной ставке подоходного налога. На момент публикации этот показатель мог достигать 39,6 процента.

Когда переворачивание становится бизнесом

IRS имеет право классифицировать последовательные перевороты - завершение взаимных переворотов или нескольких сделок купли-продажи за короткое время - как бизнес, а не инвестиционная стратегия. Если это произойдет, вся прибыль считается активным доходом, независимо от того, как долго вы держите имущество. Прибыль облагается налогом по вашей обычной ставке подоходного налога, и вы также можете облагаться налогом на заработную плату и налогом на самозанятость по действующей ставке. Нет строгого правила, чтобы определить переломный момент от инвестиционной деятельности до деловой активности. IRS рассматривает каждый вопрос на индивидуальной основе.