Оглавление:
Соотношение кредита к стоимости сравнивает сумму нового запроса на кредит или существующего ипотечного баланса с покупной ценой или оценочной стоимостью дома. Независимо от того, имеете ли вы дело с новой ипотекой или ситуацией рефинансирования дома, низкий коэффициент LTV лучше для вас и вашего кредитора. Однако в некоторых ситуациях то, что считается «хорошим», может значительно отличаться от того, что считается приемлемым.
Понимание LTV
Формула для расчета LTV отличается в зависимости от того, имеете ли вы дело с новой ипотекой или рефинансированием дома.
- Для новой ипотекиразделите сумму запроса на кредит после вычитания авансового платежа по наименьшей из покупной цены или оценочной стоимости дома. Например, если запрос на ссуду составляет 200 000 долларов США, а стоимость дома оценивается в 250 000 долларов США, LTV составляет 200 000 долларов США / 250 000 долларов США или 80 процентов.
- Для рефинансирования, разделите непогашенный остаток кредита на стоимость вашего дома. Например, если вы в настоящее время должны 75 000 долл. США на дом, оцененный в 200 000 долл. США, коэффициент LTV составляет 75 000 долл. США / 200 000 долл. США или 37,5 процента.
LTV против справедливости
Иногда легче понять, почему низкий LTV всегда лучше, если включить термин, известный как « капитал «В разговоре. LTV и справедливость являются точными противоположностями друг друга. Равенство относится к проценту вашего дома, которым вы на самом деле владеете. Например, если ваш LTV составляет 80 процентов, вы на самом деле 20 процентов от дома. если LTV составляет 37,5 процента, вы владеете 62,5 процента своего дома.
Кредитор, как правило, рассматривает новую заявку на кредит или рефинансирование с низким LTV как менее рискованную, поскольку у вас больше справедливости в вашем доме и, следовательно, с меньшей вероятностью дефолта по кредиту. В сочетании с другими факторами, такими как ваш доход, ежемесячные расходы и кредитный рейтинг, низкий LTV часто способствует снижению процентной ставки.
LTV и кредиты на покупку
С обычным кредитом покупки, LTV не менее 80 процентов соответствует «хорошему» стандарту. Это эталонный показатель, потому что кредитор не будет требовать от вас частной ипотечной страховки с LTV 80 или менее процентов.
С кредитом Федерального агентства по жилищному строительству LTV до 96,5 процента соответствует «хорошему» стандарту. Ссуды FHA не идут с требованием PMI, независимо от LTV.
С некоторыми программами гарантирования кредитов, в том числе ссудами сельского хозяйства USDA и кредитами Департамента по делам ветеранов, LTV до 100 процентов соответствует «хорошему» стандарту, поскольку эти программы гарантирования кредитов не требуют первоначального взноса. Как и в случае кредита FHA, они также не требуют частной ипотечной страховки.
LTV и рефинансирование кредитов
Если вы не подаете заявку на рефинансирование с помощью обналичивания, здесь не может быть такого понятия, как «хороший» или «плохой» LTV. Хотя федеральная программа «Доступное жилье» рефинансирования требует LTV не менее 80 процентов, многие другие кредиты рефинансирования не включают LTV в качестве критерия приемлемости. Это особенно полезно, если у вас мало средств в вашем доме или «вверх ногами», то есть текущий баланс вашей существующей ипотеки выше, чем стоимость вашего дома.
Хороший LTV для рефинансирования с обналичивания может быть до 90 процентовв зависимости от кредита.