Оглавление:
Компании сотовой связи могут приобретать вечные земельные сервитуты для размещения радиовышек сотового ретранслятора. Поскольку постоянный сервитут предоставляет компаниям постоянные права собственности, Служба внутренних доходов рассматривает продажу бессрочных сервитутов как продажу недвижимости. Для землевладельца такое обращение имеет значительные налоговые льготы.
Сервитуты как продажа
Когда вы продаете сервитут, который ограничивает права собственности покупателя фиксированным периодом времени, IRS рассматривает транзакцию как договор аренды. Полученные вами арендные платежи облагаются более высокими ставками обычного подоходного налога. Однако, когда вы продаете вечный сервитут, постоянство прав покупателя на землю гарантирует налоговый режим как продажу имущества, а не как аренду. Поскольку продажа недвижимости регулируется правилами прироста капитала, продажа бессрочного сервитута может сэкономить вам значительную сумму подоходного налога в результате более низких ставок налога на прирост капитала в долгосрочной перспективе.
Распределение имущества
Как и в случае продажи какого-либо основного актива, вы должны сначала определить, какова ваша налоговая база для земли, на которой была продана сервитут. Тем не менее, вы не можете использовать налоговую базу для всей вашей собственности; вместо этого вы должны выделить только ту часть земельного участка, которая подлежит вечному сервитуту. Предположим, например, что вы приобрели 10 акров земли по базовой цене 1 миллион долларов. Если только один из этих акров подлежит сервитуту, вы выделяете 10 процентов (100 000 долларов США) от общей суммы налога на один акр, поскольку он составляет 10 процентов от 10 акров.
Расчет налогооблагаемой прибыли
После того, как вы распределите свою налоговую базу, рассчитайте прирост капитала как цену, которую вы получите за вечный сервитут, за вычетом налоговой базы. Например, если сотовая компания предлагает вам 5 миллионов долларов в обмен на постоянный сервитут, вы сообщаете о приросте капитала в размере 4,9 миллиона долларов. Если на момент продажи сервитута вы владели этой собственностью более одного года, вы можете указать в качестве долгосрочного прироста капитала в Приложении D 4,9 млн. Долл. США и воспользоваться более низкими налоговыми ставками. Однако, если вы владели землей в течение одного года или менее, вы должны сообщить о сделке как о краткосрочной прибыли на капитал, которая облагается обычными ставками подоходного налога.
1031 Обмен отсрочки
Продажа бессрочного сервитута дает вам возможность отложить полученную налогооблагаемую прибыль, заключив сделку по обмену аналогичного вида. Фундаментальное требование правил обмена по типу единого рода заключается в том, что вы реинвестируете выручку от продажи сервитута в аналогичную собственность. Однако вы должны идентифицировать подобную собственность в течение 45 дней с момента продажи бессрочного сервитута. Кроме того, покупка вашей недвижимости, подобной вам, должна быть завершена в течение 180 дней с момента продажи сервитута или крайнего срока подачи вашей следующей налоговой декларации, в зависимости от того, что наступит раньше. Если вы решите приобрести собственность, аналогичную натуральной, ваша основа в новой собственности будет такой же, как и у вас в сервитуте. Следовательно, вы не признаете налогооблагаемую прибыль до тех пор, пока не продадите подобную собственность.