Оглавление:
Финансирование собственника происходит, когда владелец недвижимости соглашается принимать платежи непосредственно от покупателя вместо получения единовременной цены покупки от кредитной организации. Покупатель, как правило, сразу же переезжает, но не получает права собственности, пока не завершит все платежи. Эта договоренность обычно известна как земельный контракт. Хотя законы Южной Каролины, регулирующие земельные договоры, аналогичны законам других штатов, они содержат отличительные особенности.
Ипотека и залоги
Покупатель по земельному договору получает право собственности на землю с учетом любых ранее существовавших закладных или залоговых прав на имущество. Следовательно, покупатель должен выполнить поиск права собственности в окружной земельной службе до подписания контракта и до того, как он получит право собственности на имущество. Если в момент передачи права собственности на имущество учитывается зарегистрированный залог или залоговое удержание, покупатель приобретает имущество, подлежащее ему, но имеет юридический иск против продавца о возмещении ущерба. Если ипотека или залоговое удержание не зарегистрированы, они будут погашены, когда право собственности переходит к покупателю, хотя у держателя ипотеки или залогового удержания все еще будет необеспеченное требование к продавцу за непогашенную сумму.
По умолчанию
Южная Каролина предлагает меньше формальной защиты для покупателей по земельным контрактам, чем законы многих других штатов. Это позволяет земельным договорам содержать положения о конфискации, которые дают право продавцу наложить арест на имущество, не обращая взыскания на него и не выплачивая компенсацию, если покупатель в любой момент в течение периода платежа в рассрочку не выполнил свои обязательства. Это означает, что покупатель не имеет права собственности на дом, пока он не приобретет законный титул. Покупатели и продавцы свободны договариваться о более справедливом соглашении в земельном контракте.
Справедливый рельеф
Из-за суровых последствий конфискации покупатель, который конфискует все платежи по земельному контракту, может обратиться в суд справедливости за помощью. Хотя не существует никаких законодательных мер защиты, которые могли бы помочь покупателям, которые утратили силу, дело Lewis v. Premium Inv. Корпорация установила, что суд Южной Каролины имеет право заставить продавца взыскать, продать имущество в судебном порядке и вернуть выручку, превышающую непогашенную задолженность покупателя, тем самым сохраняя при этом капитал покупателя. Также установлено, что суд может предоставить покупателю второй шанс владеть имуществом, если он выплатит новому владельцу сумму своего непогашенного долга в течение определенного периода погашения, установленного судом. Эти средства правовой защиты предоставляются судами только в том случае, если факты дела указывают на то, что в противном случае может возникнуть несправедливость.
Перевод названия
После того как покупатель завершит все платежи, продавец обязан передать право собственности покупателю. Большинство земельных контрактов требуют, чтобы продавец предоставил «товарный титул», что означает, что на объекте нет просроченных залоговых прав или залогов. Если продавец не может передать титул или если он передает титул с дефектом, таким как неоплаченная ипотека, покупатель может подать в суд за освобождение. Он может требовать от продавца возмещения убытков, например, суммы неоплаченной ипотеки, или он может попросить суд приказать окружному отделу регистрации земли передать право собственности на него.