Оглавление:
Строительство собственного дома может быть полезным опытом. Это также может быть одной из самых сложных вещей, которые вы когда-либо делали. Подход к проекту с пониманием ловушек может помочь вам преодолеть его. Осторожность особенно важна, когда вы делаете это без денежного резерва. Если у вас закончатся деньги в середине проекта, вы можете потерять участок под застройку, незавершенное строительство, десятки тысяч долларов и месяцы тяжелой работы.
Проблемы строительных проектов без предоплаты
Опытные строители жилья обычно рекомендуют не строить дома, когда ваши ресурсы составляют менее 5 процентов от прогнозируемых затрат. В большинстве случаев вам придется сначала купить участок, а затем придумать деньги на строительство. То, что обычно требуется два кредита, создает дополнительное препятствие, когда вам не хватает денег для первоначального взноса.
Хотя вы можете сэкономить деньги, устранив строительного подрядчика, у этого тоже есть несколько недостатков. Новые строители жилья обычно недооценивают трудности и перерасходуют свои бюджеты. Если вы планируете построить его самостоятельно, учтите, что лишь немногие кредиторы будут финансировать строительство, даже незавершенное строительство, если только застройщик не является лицензированным подрядчиком.
Работа вокруг
Если вы владеете участком, на котором вы собираетесь построить, после того, как участок будет профессионально оценен, кредитор будет считать ваш капитал в партии как ваш первоначальный взнос. С программой кредитования Fannie Mae на 97 процентов стоимость вашего лота должна составлять не более 3 процентов от суммы кредита.
Иногда вы можете найти владельца участка, достаточно мотивированного для продажи, чтобы он согласился финансировать продажу участка самостоятельно. Это, безусловно, может помочь вам начать ваш проект, и если владелец лота соглашается подчинить свое право собственности вашему кредитору, это станет эффективной заменой первоначального взноса, которого у вас нет. Может потребоваться некоторое терпение и дипломатия, чтобы заставить владельца лота согласиться подчиниться, но один из способов представить это состоит в том, что вы строите растущий актив - свой дом - на том, что остается его собственностью в случае вашего дефолта.
Сдержанность и длинный взгляд
Подойдите к процессу строительства со скромными целями. Стоимость строительства жилых домов варьируется в широких пределах, но, за исключением дорогих прибрежных районов, стоимость строительства составляет около 86 долларов США за квадратный фут, согласно опросу Национальной ассоциации строителей жилья 2017 года. Вместо строительства дома площадью 2776 квадратных футов, средний размер нового жилого строительства в 2017 году, построить дом площадью 800 квадратных футов. Растущее движение "крошечный дом" предлагает строить дома еще меньше. Решение построить намного меньше, чем в среднем по стране, может снизить ваши расходы на строительство на две трети или более.
Sweat Equity
Один из способов построить новый дом без денег - это инвестировать в проект «потовый капитал». Это требует терпения и тщательного планирования, но это можно сделать.
Первым шагом является либо владение партией, либо заключение сделки с владельцем лота. Если вы сделаете последнее, вложите несколько сотен долларов в хорошего адвоката по недвижимости, который может составить документ, который защищает вас и владельца участка.
Следующим шагом является планирование строительства. Наймите опытного дизайнера с хорошей репутацией, чтобы спроектировать свой дом. Архитекторы обходятся минимум в 10 процентов от запланированной стоимости строительства, но планировщики могут придумать готовые планы всего за 1500 долларов. Проконтролируйте свои планы в местном строительном отделе и получите одобрение перед началом - это очень важно.
Начните строительство, заключив договор со специалистом фонда. Будьте откровенны с вашим финансовым положением до того, как он начнет, и будьте уверены, что вы будете финансировать строительство из вашего дохода, пока не получите кредит.
После того, как фонд будет завершен или находится в стадии реализации, вы можете подать заявку на получение 3-процентного ссуды на строительство через Fannie Mae. Ваш фонд становится вашим авансовым платежом.