Оглавление:
- Основные условия земельного контракта
- Налоги на имущество, страхование, обслуживание и ремонт
- Налоговые преимущества
- Запись продажи
Земельные договоры в рассрочку или сделки типа «договор-на-деле» исключают учреждение ипотечного кредитования из сделки и позволяют покупателю и продавцу работать вместе напрямую. Продавец, как правило, освобождается от всех обязательств, касающихся имущества (за исключением его собственной ипотеки, если таковая имеется), включая налоги на имущество, страхование домовладельца и сборы за ассоциацию. Тем не менее, нет двух одинаковых сделок, поэтому стороны должны тщательно пересмотреть свой договор, чтобы пересмотреть условия сделки.
Основные условия земельного контракта
Сохраняя договор, продавцы по договору предлагают покупателю форму финансирования. Сделки, как правило, оформляются как 30-летние купюры, с балансовой выплатой, подлежащей оплате через 5 или 10 лет. Авансовые платежи часто невелики, от 1 до 10 процентов. После истечения срока действия договора, если покупатель не может полностью оплатить остаток, он получает в качестве рефинансирования традиционную ипотеку, а произведенные платежи учитываются как капитал. В течение этого срока продавцы зарабатывают ежемесячные платежи, включающие основную сумму и проценты. Эскроу-депозит может также быть установлен, и налоговые и страховые платежи, сделанные покупателем, будут зачислены на счет, причем платежи будут произведены автоматически при наступлении срока оплаты счетов. В качестве альтернативы покупатели могут выбрать оплату налоговых и страховых счетов независимо от условного депонирования.
Налоги на имущество, страхование, обслуживание и ремонт
Продавцы должны быть уверены в наличии письменного положения в договоре купли-продажи, в котором говорится, что покупатель несет ответственность за уплату налогов на имущество и страховых счетов, предпочтительно на счете условного депонирования. Продавец, как владелец документа, может попросить предоставить копию счета-фактуры по налогу на имущество и страхового полиса вместе с доказательством того, что счета были оплачены. Кроме того, как домовладелец, покупатель несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт; это должно быть четко указано.
Налоговые преимущества
Налоговые преимущества могут быть значительными для покупателей и продавцов. Хотя продавцы больше не могут требовать вычета налога на имущество, они могут распределить прирост капитала от продажи дома в течение срока действия договора. Покупатели могут претендовать на проценты по ипотечным кредитам в качестве вычета, а также налоги на имущество - могут применяться ограничения на доход. Они также могут претендовать на любые приемлемые проекты по улучшению капитала; например, если покупатель заменяет старые окна на новые энергоэффективные модели.
Запись продажи
Контракты на землю должны быть зарегистрированы в канцелярии округа сразу после подписания. Этот бумажный след обеспечит защиту как покупателей, так и продавцов. Например, если покупатель задерживает платежи по налогу на имущество, регистрация сделки покажет суду четкие доказательства того, кто несет ответственность за платеж. Покупателям и продавцам было бы целесообразно рассмотреть возможность открытия счета условного депонирования для двойных целей: уплаты налогов и страхования. Ежемесячные платежи проще в управлении, а счета оплачиваются непосредственно с условного депонирования, что устраняет головную боль при необходимости своевременного внесения платежей. Продавцы могут также быть спокойны, зная, что эти счета, важные для ответственного домовладения, были рассмотрены.