Оглавление:
Ценность при покупке коммерческой недвижимости является ключом к получению будущей прибыли и предотвращению потенциальных убытков. Инвесторам нужен простой, но точный способ определения как текущей цены, так и будущего потенциального дохода от желаемой покупки коммерческой недвижимости. Есть три метода, которые, если их использовать вместе, дадут надежную цифру, которая будет предложена либо как цена продажи, либо как цена покупки.
шаг
Сравните недавние цены продажи зданий аналогичного размера в том же районе. Это подход прямого сравнения. В прошлом сравнительные продажи были единственной областью оценщиков. Сегодня эту информацию легко найти благодаря недавней популярности интернет-сайтов сравнения недвижимости (см. Ресурсы). Информация на этих сайтах собрана из ряда источников, в том числе из общедоступных отчетов округа и списков прошлых продаж. Эти цифры следует рассматривать как оценки. Значения свойств могут изменяться в связи с ремонтом, условиями проживания и временем, необходимым для обновления общедоступных записей.
шаг
Используйте метод Подхода к затратам, чтобы дать покупателю и продавцу представление о стоимости имущества, основанной на восстановительной стоимости любых улучшений земли. Такие улучшения включают здания, ландшафтный дизайн и парковки. Используйте этот метод только в сочетании с другими методами оценки. Покупатели и продавцы, которые используют только этот метод, столкнутся с потенциальными неточностями в зависимости от состояния зданий и окружающей земли.
шаг
Используйте множитель валовой ренты. Это более точный и полезный инструмент для определения стоимости коммерческой недвижимости. Информация, необходимая для выполнения этого расчета, включает годовой валовой доход от аренды, умноженный на количество лет, которое, по мнению покупателя, потребуется для оплаты покупки. В математическом выражении формула имеет следующий вид: стоимость = валовой доход от аренды х коэффициент валовой аренды. Например, недвижимость, приносящая 100 000 долларов США валового дохода от аренды каждый год, умноженная на период владения 10 лет, оценивает стоимость недвижимости в 1 миллион долларов США. Использование этого метода не особенно хорошо для свободных квартир и / или офисов из-за продолжительности поиска новых арендаторов. Инвесторы должны включать в свои расчеты как минимум 5% вакансий.
шаг
Включите метод Cap Rate, чтобы определить значение. Выраженный в процентах, этот метод рассчитывается путем взятия чистого операционного дохода и деления его на цену имущества. Чистый операционный доход (NOI) - это общий доход за вычетом вакансий и расходов. Например, если NOI объекта составляет 50 000 долларов в год, а сопоставимые предельные ставки составляют 5%, стоимость объекта может быть оценена в 1 миллион долларов.