Оглавление:
Ипотечный бридж-кредит используется покупателем нового дома, как правило, до продажи существующего дома. Ипотечный кредит «связывает» продажу через время, необходимое для закрытия покупки нового дома. Мостовые кредиты иногда называют свинг-кредитами. Согласно Lending Tree, стоимость бридж-кредита может составлять сотни или тысячи в день, в зависимости от суммы кредита.
Временное ограничение
Мостовые кредиты имеют лучший финансовый смысл, когда продажи домов бывают оживленными. В условиях вялой экономики продажа домов может продлиться дольше. Использование бридж-кредита для закрытия покупки нового дома при наличии существующей ипотеки может создать тяжелое бремя для заемщика. По этим причинам финансовые консультанты могут порекомендовать продать оригинальный дом, а затем получить новую ипотеку.
Типы
Мостовые кредиты различаются в зависимости от стоимости, условий и сроков. Некоторые промежуточные кредиты требуют погашения первой ипотеки домовладельца при закрытии; другие просто добавляют больше долга к имени заемщика. Мостовые кредиты отличаются в расчете процентов. График ежемесячного погашения с фиксированной процентной ставкой дает больше уверенности, чем переменная ставка. Кредитор может также потребовать больших начальных или внутренних платежей. Заемщики могут претендовать на необеспеченные промежуточные кредиты, согласно «Ипотечной энциклопедии: авторитетное руководство по ипотечным программам».
Конкретные условия, а не бессрочные бридж-кредиты, также обеспечивают большую определенность для заемщиков. Дом кредитора обычно обеспечивает залоговый кредит. Кредитор моста может также требовать андеррайтинг нового ипотечного кредита в качестве требования для моста. Процентные ставки различаются в зависимости от учреждения и кредита заемщика. Существующий залогодатель, в зависимости от истории платежей кредитора, может продлить новый промежуточный кредит.
Соображения
Рассчитайте реальную стоимость кредита на мост, прежде чем соглашаться на условия. Например, затраты на создание, сборы, заключительные расходы и процентные платежи могут свести на нет справедливость существующего дома. Мостовые сборы за кредит могут быть дорогостоящими. Если покупатель платит несколько тысяч долларов на закрытие расходов, а затем от 1 до 4 процентов от стоимости кредита в качестве платы за оформление, у него меньше денег на покупку нового дома. Менее крепкие рынки недвижимости усугубляют опасность ссуды под залог недвижимости. Если существующий дом кредитора занимает больше времени для продажи, чем первоначальный срок промежуточного кредита - обычно шесть месяцев или более, - затраты на промежуточный кредит продолжают накапливаться. В худшем случае заемщик может потерять свой первоначальный дом для кредитора, чтобы погасить кредит бриджа.
Предупреждение
Мостовые кредиты могут оценить штрафы за досрочное погашение. Внимательно прочитайте договор с кредитором, чтобы определить любые расходы, связанные с графиком платежей и сроками. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом по поводу вычета промежуточного кредита. Необеспеченные бридж-кредиты не являются закладными. Рассмотрим дату задолженности как в бридж-кредит, так и в новую ипотеку. Использование даты подачи ипотечного кредита может облегчить эту проблему, если промежуточный кредит не обеспечен собственным капиталом.
Профилактика / решение
Альтернативы могут предоставить менее дорогостоящие решения для ипотечных промежуточных кредитов. Предложите условный договор купли-продажи при проведении торгов на новый дом. Продавцы могут отклонить это предложение в условиях оживленной продажи жилья, но они могут принять этот тип соглашения на вялых рынках. Заимствование средств из пенсионного плана или денег от семьи и друзей также может обеспечить более привлекательное решение, чем ипотечный бридж-кредит.