Налоговые потери при продаже второго дома

Продажа вашего второго дома посреди рынка недвижимости покупателя может привести к тому, что вы продадите дом с убытком. И что еще хуже, IRS позволяет вычитать убытки только в том случае, если вы используете свой второй дом в качестве аренды или для других инвестиционных целей. Но независимо от того, владеете ли вы вторым домом в качестве инвестиций или для личного пользования, вы всегда можете компенсировать свою прирост капитала с убытком.

Расчет налоговых потерь

Вы должны всегда рассчитывать результирующую потерю капитала при продаже вашего второго дома и указывать ее в своем Приложении D, для чего необходимо, чтобы вы сначала определили налоговую базу для второго дома. Ваша налоговая база равна вашим затратам на приобретение или строительство, большинству ваших затрат на закрытие и расходам, которые вы несете, делая постоянные улучшения дома до его продажи. Если вы продаете дом дешевле налоговой базы, рассчитайте свою потерю как базу за вычетом выручки от продажи.

Инвестиционная амортизация

Если ваш второй дом представляет собой инвестицию, например арендуемую недвижимость, вы должны уменьшить свою налоговую базу на совокупную сумму амортизационных отчислений, которые вы запрашиваете, на дом до даты его продажи. Например, если вы приобрели арендуемый дом в 2009 году за 200 000 долларов США и потребовали двухлетние амортизационные отчисления на общую сумму 14 242 долларов США до даты продажи в 2011 году, вы должны уменьшить налоговую базу до 185 758 долларов США в целях расчета вашего убытка по второму дому.

Сокращение прироста капитала

Когда вы готовите свою налоговую декларацию после закрытия налогового года, IRS требует от вас сообщать обо всех операциях с капитальными активами в Приложении D, независимо от того, является ли результат прибылью или убытком. Поскольку вы рассчитываете свои операции с капиталом отдельно от других источников дохода, вы можете объединить все транзакции вместе, чтобы в итоге получить одну чистую прибыль или убыток за год. Таким образом, налоговые убытки по вашему второму дому уменьшают прирост капитала, о котором вы сообщаете в результате продажи других активов, независимо от того, относится ли выручка к продаже другого дома, акций, облигаций или даже вашей коллекции марок.

Ежегодные отчисления от убытков

IRS предоставляет дополнительную налоговую льготу для некоторых ваших потерь капитала в форме ежегодного вычета в размере 3000 долларов США из вашего другого не облагаемого капиталом налогооблагаемого дохода. Тем не менее, этот вычет доступен только для ваших убытков инвестиционной собственности. Следовательно, если ваш второй дом является собственностью личного пользования, вычет не предоставляется в связи с убытком, который остается после устранения прироста капитала. Но если вы используете второй дом в инвестиционных целях, вы можете потребовать вычет. Несмотря на то, что вы можете перенести избыточные потери капитала вперед, чтобы уменьшить будущие приросты капитала, только будущие потери инвестиций, которые вы переносите, имеют право на будущие вычеты в размере 3000 долларов.