Правила активного участия владельцев арендуемой недвижимости

Список налоговых правил, благоприятных для владельцев арендуемой недвижимости, длинный. Достаточные вычеты, амортизация, ставки налога на прирост капитала, 1031 биржа и правила потери пассивной деятельности - все это вытекает из рамок политики, стимулирующей инвестиции в недвижимость. Если вы владеете арендуемой недвижимостью или планируете ее купить, попробуйте эти правила, чтобы понять последствия для вашей прибыли. Правило пассивной потери активности, в сочетании с его требованием об активном участии, особенно ценно для новых инвесторов, которые могут потерять свой первый год в игре.

Вы должны активно участвовать в управлении арендованным имуществом, чтобы получить все налоговые списания.

Понимание участия

Когда вы зарабатываете деньги на сдаче в аренду недвижимости, это обычно считается пассивным доходом. Он возникает больше из самой собственности, чем из предоставляемой вами услуги. Если вы теряете деньги, это пассивная потеря дохода или просто пассивная потеря. Прибыль облагается налогом как обычный доход. Способ обработки убытков зависит от того, активно ли вы участвовали в аренде. Если вы не принимали активного участия в арендном бизнесе, вы можете вычесть только пассивные убытки из пассивной прибыли, например, из другого арендуемого имущества. Если у вас нет пассивной прибыли, вы можете отнести пассивную потерю назад или вперед к другим налоговым годам, в которых у вас есть пассивная прибыль для компенсации. Если вы активно участвовали, по состоянию на 2014 год вы можете вычесть до 25 000 долл. США в пассивном убытке из непассивного дохода, такого как заработная плата с вашей работы.

Минимальное требование совместного владения

Вы должны владеть не менее чем 10 процентами собственности с пассивными потерями, чтобы соответствовать тесту на активное участие и иметь возможность вычитать пассивные потери из непассивного или активного дохода. Из этого правила нет исключений. Если вы не владели по крайней мере 10 процентами собственности, вы не можете вычесть пассивные убытки из чего-либо, кроме пассивной прибыли, хотя вам все еще разрешается переносить убытки назад или вперед в другие налоговые годы.

Активное участие

В дополнение к владению не менее чем 10 процентами арендуемой недвижимости для выполнения теста на активное участие, вы должны принимать активное участие в управлении недвижимостью, особенно в принятии управленческих решений. Служба внутренних доходов предоставляет примеры активного участия в качестве рекламных блоков, сбора арендной платы и выполнения или организации ремонта. Однако в нем разъясняется, что термин «активное участие» является менее строгим стандартом, чем «материальное участие», применимое к специалистам по недвижимости. Для активного участия вам не обязательно заниматься всеми аспектами управления. Если вы одобряете новых арендаторов, определяете условия аренды и утверждаете расходы, вы прошли тест.

Ограничения на доход с высоким доходом

Полный вычет 25 000 долл. США пассивного убытка из непассивного дохода доступен только для налогоплательщиков с измененным скорректированным валовым доходом 100 000 долл. США или менее (50 000 долл. США или менее, если брак подается отдельно). Он постепенно выходит за рамки 100 000 долларов США и заканчивается исключительно для тех, кто получает доход от 150 000 долларов США и выше.