Что такое письмо Эстоппела от ТСЖ?

Скорее всего, вам нужно письмо с эстоппелем при покупке или продаже квартиры или дома, в которых действует ассоциация домовладельцев, обычно известная как ТСЖ. Покупатель и ипотечный кредитор хотят знать, должен ли продавец задолженность перед ТСЖ, чтобы расходы могли быть оплачены при закрытии. Продавец хочет знать точную сумму, которую он должен при закрытии при продаже или погашении ипотеки. Письма Estoppel являются обязательными утверждениями, которые не позволяют HOA позднее отозвать факты или заявить о противоречивой информации.

Письма Estoppel для ассоциаций кондо и HOA также известны как сертификаты estoppel.credit: VYG / iStock / Getty Images

Предотвращение дезинформации

ТСЖ могут повысить плату, ввести специальные оценки и привлечь домовладельцев к ответственности за неоплаченные взносы. Покупатель, рассматривающий дом в рамках ТСЖ, имеет право на такую ​​информацию, поскольку она может повлиять на желательность или доступность дома. Покупатели, продавцы и ипотечные кредиторы могут запросить письма об ограничении или сертификаты estoppel от HOA до закрытия. ТСЖ может взимать плату за выдачу письма. Размер комиссии зависит от законов штата, регулирующих деятельность ТСЖ и отдельных ассоциаций. Кто платит за доставку письма, зависит от переговоров покупателя и продавца.

Разоблачение несанкционированных действий

Письма с эстоппелем HOA также показывают, когда домовладельцы нарушили правила ассоциации, известные как Соглашения, Условия и Ограничения - CC & Rs - и устав. Ограничения HOA часто ограничивают строительство и переделки квартир или односемейных участков. Нарушения и штрафы за несанкционированное улучшение собственности указаны в письме об эстоппеле. Покупатель и ипотечный кредитор покупателя могут затем изучить проблему, узнать, была ли она решена и были ли уплачены штрафы, и могут убедиться, что дом соответствует требованиям HOA, прежде чем закрыться.

Estoppel Письмо Требования

Не существует шаблонного шаблона для букв эстоппеля. Информация, представленная в письме, варьируется в зависимости от штата и ТСЖ, при этом некоторые ассоциации требуют более подробную информацию в письме, чем другие. Например, во Флориде письмо должно содержать как минимум подпись сотрудника HOA или уполномоченного агента, суммы оценки и любые средства, причитающиеся HOA. По словам Davis-Stirling.com, веб-сайта юридических ресурсов для Калифорнийского HOA, язык в Калифорнии широко варьируется. Письма Estoppel могут включать в себя точный лимит платы за письма, например, 250 долларов, или просто указывать, что плата не должна превышать «разумную стоимость» ассоциации.

Estoppel Letters Vs. Сертификаты ТСЖ

Ипотечный кредитор покупателя может потребовать собственную версию письма об эстоппеле, которое может повлечь за собой больше информации, чем предлагает письмо ассоциации. Чтобы защитить свои собственные финансовые интересы, кредиторы могут запросить сертификат HOA, который включает такие данные, как сумма резервов HOA, уровень просроченных платежей домовладельцев, процент незанятых домов в проекте, а также любые ожидающие или неудовлетворенные решения в отношении HOA. Эта информация помогает кредитору определить, является ли HOA финансово обоснованным.