Оглавление:
Нажав один раз на покупку дома, было так же просто, как купить недорогой дом, собрать деньги для первоначального взноса, обеспечить финансирование по разумной процентной ставке и затем закрыть.
Однако в годы, последовавшие за финансовым кризисом в США в 2008 году, который частично был вызван пузырем на рынке жилья, вызванным безответственным ипотечным кредитованием, рынок жилья пережил огромную турбулентность. Этот экономический водоворот породил беспрецедентные условия на рынке недвижимости, которые диктовали жилищные запасы, доступность и условия финансирования, которые влияют на оптимальные сроки покупки.
Несмотря на непредсказуемость рынка, потенциальные покупатели могут избежать несвоевременных приобретений, следуя определенным мерам предосторожности.
При низких ценах и рекордно низких процентных ставках доступность жилья в 2012 году была самой благоприятной с 1970 года.
Уолтер Молони, представитель Национальной ассоциации риэлторов (перефразировано)
Снимок рынка
Рынок недвижимости США наконец-то избежал падения с 2008 по 2011 годы. Показатели продаж жилья в 2012 году улучшились на 9,5 процента по сравнению с 2011 годом, и Национальная ассоциация риэлторов ожидает дальнейшего роста в оставшейся части 2013 года, вплоть до 2014 года.
По словам Уолтера Молони, исследователя и представителя NAR, в начале 2013 года рынок сбыта будет продаваться в четырех из пяти регионов. «Причина в том, что у нас было такое большое сокращение запасов», - сказал он.
США установили рекорд по инвентаризации жилья в июле 2007 года, когда на рынке было представлено более 4 миллионов домов. В январе 2013 года товарно-материальные запасы сократились до 1,74 млн., Что на 25 процентов меньше, чем в январе 2012 года, и является самым низким запасом с декабря 1999 года.
По словам Молони, в NAR ожидается сезонный рост запасов весной 2013 года, но этого может быть недостаточно для предотвращения частых многократных заявок или достаточно быстрого падения цен на жилье.
«Цены показывают самый сильный рост с ноября 2005 года», - сказал Молони. «Из-за этого мы повысили наш прогноз цен на этот год (2013). Мы думаем, что средняя цена вырастет на национальном уровне примерно на 7 процентов».
Средняя цена в январе 2013 года составила 173 600 долларов США, что на 12,3 процента выше, чем в предыдущем году, то есть одиннадцатый месяц подряд по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Прогноз NAR на среднюю цену на весь 2013 год составляет 189 400 долларов США.
«Обратной стороной резкого, чем обычно, роста цен является то, что если это будет продолжаться в течение длительного периода времени, то в конечном итоге мы столкнемся с проблемами доступности, и вы начнете вытеснять людей с рынка», - сказал Молони. "Мы еще не там."
По его словам, при низких ценах и рекордно низких процентных ставках доступность жилья в 2012 году была самой благоприятной с 1970 года. После развала жилья в 2008 году цены на жилье достигли дна, упав настолько низко - дома продавались дешевле, чем затраты на замену, - что многие инвесторы подскочили, впитав большую часть запасов.
Самым сильным фактором, сдерживающим рынок, является то, что «кредитное сообщество было склонно к риску… предоставляя ипотечные кредиты только наиболее кредитоспособным заемщикам со сколь угодно высоким кредитным рейтингом», - сказал Молони.
Например, в Чикаго «покупатели с повышением цены», которые переезжают из своих первых домов, по-прежнему сталкиваются с трудностями, поскольку кредиторы предъявляют более жесткие требования, сказал Зик Моррис, президент Чикагской ассоциации риэлторов.
«Некоторых покупателей это расстраивает по более высоким ценам», - сказал Моррис. «Их просят гораздо больше деталей, чем когда-либо раньше».
По словам Молони, для лучшей сделки покупатели должны работать с агентами по недвижимости, предпочтительно с покупателями.
Когда я должен купить?
Доверие потребителей является основным стимулом для значительных инвестиций, таких как жилье, сказал Молони. Первое место в списке доверия - это безопасность работы.
«Если вы не уверены в стабильности своей работы, это большое дело», - говорит Молони. «Если у вас есть краткосрочный временной горизонт, скажем, менее чем на несколько лет, вам будет выгоднее арендовать, потому что, по всей вероятности, вы не окупите трансакционные издержки».
Типичный покупатель сегодня планирует остаться в доме на 10 лет; Типичный продавец был в доме в течение девяти лет. В прошлом эксперты по недвижимости полагали, что люди должны владеть своим домом в течение трех-пяти лет, чтобы заработать достаточно капитала, чтобы оправдать инвестиции. Несмотря на то, что после обвала рынка потребовалось больше времени, чтобы создать собственный капитал, «Возможно, сейчас это правда или возвращение к этому», - сказал Молони.
Сертифицированный специалист по финансовому планированию Кэти Парето упомянула о других критериях доверия, которые люди должны учитывать перед покупкой дома.
"Вы покупаете дом со своим супругом или собираетесь пополам с парнем или девушкой?" сказал Парето. «Насколько стабильны эти отношения? С другой стороны, как выглядит рынок?»
Финансовые средства - это еще один стандарт. «Люди совершают большие ошибки, покупая слишком много дома за то, что они могут поддержать», - сказал Парето. «Как выглядит ваш денежный поток? Половина вашей зарплаты пойдет на поддержку вашего нового дома? Ну, это может быть натяжкой. Какие еще источники дохода у вас есть?»
Если потенциальный покупатель не уверен в какой-либо из этих проблем, Парето и Молони рекомендуют вместо этого арендовать.
Больше денег
Спад на рынке жилья и крах банковской отрасли привели к тому, что ипотечные кредиторы брезгливы в отношении кредитования денег, а это означает, что потенциальным покупателям жилья нужен «приличный» кредит, который будет одобрен для финансирования - «вероятно (кредитный рейтинг) в вышеупомянутых 720-х», - сказал Парето. «Если у вас кредит меньше звездного, вы, с точки зрения банка, можете рисковать».
Если ваш кредит ниже среднего, вы можете навредить себе плохим кредитом.
«Возможно, вы не сможете претендовать на низкие процентные ставки, которые доступны большинству людей сейчас, и вы не хотите платить больше, чем должны или должны платить за заимствование этих денег», - сказал Парето.
Новые покупатели жилья должны знать свой кредитный рейтинг; если оно низкое, они должны это исправить. Молони посоветовал вовремя оплачивать счета, не брать на себя новые платежи в рассрочку и не подавать заявку на новую кредитную карту или аннулировать старую.
Покупателям нужно достаточно средств, чтобы покрыть первоначальный взнос в размере около 20 процентов от покупной цены, или банки могут «даже не смотреть на вас», сказал Парето.
По словам Молони, средний первоначальный взнос для тех, кто впервые покупает жилье, финансируется за счет кредита Федеральной жилищной администрации и составляет всего 4 процента от покупной цены. Многие покупатели впервые обращаются к своим семьям за помощью по первоначальному взносу.
«Честно говоря, Национальный банк мамы и папы - очень традиционное средство, которое домовладельцы используют для совершения покупок», - сказал он. Ссылаясь на ежегодный опрос покупателей и продавцов жилья, проведенный NAR, Молони сказал: «Когда мы впервые спрашиваем покупателей жилья:« Что вы использовали для первоначального взноса? » 76 процентов говорят об экономии. Двадцать четыре процента - подарок от родственника или друга, и обычно это подарок от их родителей ".
По словам Молони, покупатели также нуждаются в денежных средствах для закрытия расходов, которые варьируются географически и в зависимости от транзакции. Ожидайте стоимость закрытия 5 процентов от стоимости дома.
В целом, потенциальный покупатель должен рассчитать, что 25 процентов своего валового дохода будут направлены на выплату основного долга и процентов. «Это позволит вам чувствовать себя комфортно», - сказала Молони.
Признаки рынка покупателя
Представитель Национальной ассоциации риэлторов Уолтер Молони перечислил эти признаки как показатель того, когда цикл недвижимости переходит на рынок покупателя:
Жилищный инвентарь и месячная поставка, или время на рынке, стабильны или незначительно растут; продавцы могут быть более мотивированы, чтобы договориться об условиях. Шестимесячное предложение примерно сбалансировано между покупателями и продавцами, но быстрый рост запасов или времени нахождения вне сезонных норм может быть признаком рынка покупателя.
Цены на жилье остаются на прежнем уровне или растут менее чем на процентный пункт выше инфляции. Резко падающие цены повышают доступность, но могут быть красным сигналом плохого местного жилья и экономических условий. Нормальный долгосрочный рост цен на сбалансированном рынке на 1-2 процентных пункта выше инфляции, измеренной индексом потребительских цен.
Соотношение между процентными ставками по ипотечным кредитам, ценами на жилье и доходами позволяет вам тратить менее 25 процентов валового дохода на основную сумму и проценты по ипотечным кредитам.
Создание рабочих мест на местном рынке обеспечивает уверенность и средства для покупателей жилья. Слабая экономика облегчает покупку, но постоянные потери работы и населения означают, что продажа с прибылью может занять гораздо больше времени, чем обычно. При нормальном росте цен большинство покупателей создают достаточно акций за три-пять лет, чтобы совершить сделку.