Коэффициент доходности долга

Доходность - еще один термин для возврата. Например, доходность облигации - это номинальная или купонная процентная ставка, деленная на цену покупки. В инвестициях в коммерческую недвижимость доходность долга является мерой риска, присущего кредиту, и заменила предыдущий критерий стоимости кредита.

Соотношение займа к стоимости

В прошлом кредиторы рассчитывали сумму, которую они были готовы одолжить, в процентах от стоимости имущества. До 2000 года типичное соотношение кредита к стоимости составляло 70 процентов, поэтому недвижимость стоимостью 1 миллион долларов могла привлечь кредит до 700 000 долларов. В период с 2003 по 2007 год конкуренция со стороны инвесторов в облигации, которые искали хорошие инвестиции в коммерческую недвижимость, привела к росту отношения займа к стоимости до 82 процентов, и цены на недвижимость значительно выросли. Когда стоимость имущества начала падать, заемщики должны были больше, чем стоила их собственность, ситуация, известная как отрицательный капитал.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход от коммерческой недвижимости - это валовой доход, получаемый от собственности каждый год, за вычетом операционных расходов. Валовой доход включает весь доход от собственности, такой как доход от аренды, плата за парковку и квитанции от торговых автоматов. Операционные расходы не включают в себя какие-либо капитальные расходы или проценты на покупку недвижимости, но покрывают такие предметы, как страхование, ремонт, техническое обслуживание и коммунальные услуги. НОИ объекта недвижимости эквивалентен чистой прибыли бизнеса и является важным фактором в ключевых инвестиционных коэффициентах.

Коэффициент покрытия обслуживания долга

Коэффициент покрытия обслуживания долга измеряет степень, в которой доход от имущества покрывает его операционные расходы и платежи по ипотеке. Чтобы рассчитать его, разделите чистый операционный доход на общую сумму ипотечных платежей за год. Результатом 1 является безубыточность, и большинство кредиторов запрашивают минимальный коэффициент покрытия задолженности 1,1 для коммерческих кредитов и до 1,3. На практике это означает, что если стоимость ипотеки имущества составляет 300 000 долларов США в год, размер NOI должен составлять не менее 330 000 долларов США, а предпочтительно 390 000 долларов США.

Коэффициент доходности долга

Коэффициент доходности долга и коэффициент покрытия обслуживания долга стали наиболее важными факторами, которые коммерческие ипотечные кредиторы учитывают при принятии решения о целесообразности инвестирования в недвижимость. Коэффициент доходности долга показывает NOI в процентах от общей суммы кредита, поэтому кредит в 10 миллионов долларов США и NOI в 1 миллион долларов дает коэффициент доходности 10 миллионов, деленный на 1 миллион, или 10 процентов. Чем выше коэффициент доходности долга, тем привлекательнее инвестиции для кредитора. Большинство провайдеров ипотеки устанавливают минимальный коэффициент доходности долга в 10 процентов, но некоторые настаивают на 11 или 12 процентах на волатильном рынке.