Как долго вам нужно владеть своим домом, чтобы избежать налогов на прирост капитала при его продаже?

Если вы владели и жили в своем доме в течение по крайней мере двух из пяти лет до его продажи, вы можете иметь право исключить до 250 000 долл. США из прибыли от продажи из подоходного налога или до 500 000 долл. США, если вы состоите в браке и подаете документы совместно. Если вы не соответствуете этим требованиям, вы все равно сможете исключить часть прибыли, если вы продали свой дом из-за непредвиденного события, такого как перемещение на работу или медицинская помощь.

Максимальное исключение подоходного налога

Чтобы претендовать на максимальное исключение подоходного налога, все следующее должно быть верно:

1. За последние пять лет вы не приобрели свой дом путем обмена по принципу «доброго отношения».
2. Вы не являетесь резидентом или нерезидентом, облагаемым налогом на экспатриантов.
3. Вы владели и жили в своем доме, по крайней мере, два из пяти лет до даты его продажи.
4. Вы проживали в доме в качестве основного места жительства не менее 730 дней в течение пяти лет до продажи (дни проживания не должны быть последовательными).
5. Вы не исключили выгоды от продажи другого дома в течение двух лет до продажи этого дома.

Частичное исключение

Если вы не соответствуете этим критериям, вы можете претендовать на частичное исключение, если вам пришлось продать свой дом из-за непредвиденного события, связанного с вашей работой, вашим здоровьем или вашей способностью платить за ваш дом. Обстоятельства, которые обычно соответствуют критериям, влияющим на вас, вашего супруга (супруга), совладельца или другого члена семьи, который проживает в доме в качестве основного места жительства, включают:

• Брать или переводить на работу более чем в 50 милях.
• Переезд для получения ухода за заболеванием, болезнью или травмой.
• Переезд для оказания помощи больному члену семьи.
• Смерть, развод или юридическое разделение.
• Наличие двух или более детей от одной беременности.
• Получение права на пособие по безработице.
• Невозможность оплатить основные расходы на проживание из-за смены места работы.

Расчет прибыли

IRS предоставляет рабочий лист, который поможет вам рассчитать прибыль от продажи вашего дома. Во-первых, возьмите цену продажи и вычтите комиссионные за закрытие, такие как комиссии за недвижимость и юридические сборы. Затем вычтите сумму, которую вы заплатили, чтобы купить дом, и стоимость любых добавлений или улучшений, которые вы внесли в дом (ремонт не отвечает требованиям). Затем добавьте корректировки для вычетов, которые вы приняли в предыдущие годы. Например, предположим, что вы купили свой дом за 150 000 долларов и добавили гараж, который стоит 20 000 долларов. Вы продали дом за 230 000 долларов и заплатили 6% комиссионных с продаж и 3 000 долларов в качестве оплаты юридических услуг. Ваша выручка составляет 230 000 долларов минус 20 000 долларов минус 150 000 долларов минус 13 800 долларов минус 3000 долларов или 43 200 долларов.

Определение исключаемого усиления

Если вы имеете право на максимальное исключение, вы можете исключить до 250 000 долл. США прибыли из ваших подоходных налогов или до 500 000 долл. США, если вы состоите в браке и подаете совместную заявку. Если вы имеете право на частичное исключение, вы должны определить:

1. Количество дней, в течение которых ваш дом был вашим основным местом жительства за пять лет до продажи.
2. Количество дней, в течение которых вы владели своим домом за пять лет до продажи.
3. Количество дней между последним заявлением об исключении и датой продажи вашего дома, только если вы заявили о другом исключении в течение двух лет.

Возьмите наименьшее из трех чисел, разделите на 730 дней, округлите до третьего знака после запятой и умножьте на 250 000 долларов США, чтобы определить свое право на исключение. Например, если вы владели и жили в своем доме в течение одного года до продажи, разделите 365 дней на 730 дней, чтобы получить 0,500. Умножьте это на 250 000 долларов, чтобы определить допустимое исключение в размере 125 000 долларов.