Оглавление:
Земельный договор, или договор о сделке, является договором аренды недвижимости, которая не предусматривает участия стороннего кредитора. Продавец не передает право собственности до тех пор, пока покупатель не завершит платежи, иногда спустя десятилетия после подписания контракта. Во многих штатах, если покупатель по умолчанию в любой момент теряет весь накопленный капитал в собственности. Закон Техаса, однако, более защищает покупателей.
Преддоговорные раскрытия
Продавец должен предоставить покупателю определенную информацию до подписания земельного контракта. Невыполнение этого условия даст покупателю право расторгнуть договор и вернуть любые деньги, уплаченные в соответствии с его условиями. Эта информация включает в себя обзор имущества, список любых залоговых удержаний или других обременений на имущество, отчет о состоянии имущества, таких как наличие проточной воды, и официальное заявление об оговоренных условиях финансирования.
Требования к содержанию
Если переговоры по контракту проводились не на английском языке, продавец должен перевести земельный контракт и все связанные с ним документы на этот язык. Договор должен содержать уведомление покупателя о том, что он имеет право расторгнуть договор в течение 14 дней после его подписания. Он также должен содержать заявление, предупреждающее обе стороны о том, что устные соглашения, не отраженные в письменном договоре, не могут быть исполнены.
Заключение контракта
После подписания контракта закон штата Техас требует, чтобы продавец предоставил покупателю годовую бухгалтерскую отчетность, которая включает сумму, уплаченную покупателем, неоплаченный остаток, количество оставшихся платежей, сумму уплаченных налогов и страховых взносов, а также сумма любых страховых поступлений, полученных за порчу имущества. Продавец также должен зарегистрировать земельный договор и все предварительные договорные раскрытия в местном офисе регистрации земли.
Покупатель по умолчанию
Если покупатель нарушает договор по какой-либо причине, продавец должен предоставить покупателю предварительное уведомление о неисполнении обязательств и предоставить покупателю 30 дней для устранения нарушения. Если покупатель по умолчанию все равно, продавец может принять меры по сбору. Если покупатель заплатил не более 40 процентов от общей стоимости покупки или эквивалент 48 ежемесячных платежей, продавец может обратиться в суд с ходатайством о восстановлении владения, и покупатель утратит все произведенные платежи. Если покупатель заплатил больше, продавец должен уведомить покупателя об отсутствии по умолчанию за 60 дней, а в случае дефолта он должен назначить управляющего для продажи имущества. Продавец имеет право получить сумму, причитающуюся от выручки от продажи, а покупатель имеет право сохранить любой излишек.