Оглавление:
- Правило освобождения от продажи дома
- Налогооблагаемая прибыль
- Сколько это будет стоить?
- Платите с прибылью, но не можете списать убыток
Несколько налоговых законов приносят пользу владельцам домов. Одним из них, возможно, самым щедрым, является освобождение от налогообложения прибыли от продажи вашего основного места жительства. Правила, связанные с этим освобождением, требуют минимальных стандартов проживания, которые ориентированы на двухлетний период. Если вы не соответствуете требованиям для проживания, вы должны уплатить налог на любую прибыль, полученную от продажи вашего дома.
Правило освобождения от продажи дома
Вы освобождаетесь от 250 000 долл. США прибыли - 500 000 долл. США для супружеских пар - по основному месту жительства, если вы проживали в доме и владели им как минимум в течение двух из пяти лет до продажи. Интересно, что два года не должны были быть последовательными, не одновременными с владением. Например, вы могли бы арендовать дом в качестве арендатора на год, переехать на два года, а затем купить дом и прожить там как минимум один из двух лет, в течение которых вы владели домом, прежде чем его продать. Вы можете использовать это исключение бесчисленное количество раз, но не чаще, чем раз в два года.
Налогооблагаемая прибыль
Тот факт, что вы продали свой дом больше, чем приобрели его, не обязательно означает, что у вас есть прибыль, называемая налогооблагаемой прибылью с точки зрения IRS. Когда вы покупаете недвижимость, затраты, которые вы несете при продаже, такие как стоимость кредита, добавляются к цене собственности и становятся так называемой «основой» дома. Если вы вносите капитальные улучшения в недвижимость, например, переделываете кухню, заканчиваете чердак и добавляете ванную комнату, эти затраты добавляются к вашей основе, а затем называются вашей «скорректированной базой». Когда вы продаете недвижимость, вы несете больше расходов, таких как комиссионные с продаж. Эти затраты вместе с вашей скорректированной базой вычитаются из продажной цены для получения вашей налогооблагаемой прибыли или прибыли. Именно эта цифра подлежит налогообложению. Если вы соответствуете требованиям для получения вида на жительство для освобождения, первые 250 000 долларов США или 500 000 долларов США прибыли освобождаются от налогообложения. Если вы не соответствуете требованиям для проживания, вся прибыль облагается налогом.
Сколько это будет стоить?
Если вы имеете право на освобождение, прибыль сверх предела освобождения облагается налогом как долгосрочный прирост капитала. Долгосрочная ставка прироста капитала обычно составляет 15 процентов, но может быть столь же низкой, как ноль для небольших прибылей. Это также ставка, которая применяется ко всей прибыли за ваше проживание, если вы владеете более одного года, но для которой вы не выполнили требования для проживания. Если вы владели своим домом менее года, прибыль облагается налогом как краткосрочный прирост капитала. Ставка налога такая же, как ставка, которую вы платите на свой обычный доход в течение того же налогового года - от нуля до 35 процентов.
Платите с прибылью, но не можете списать убыток
К сожалению, в соответствии с правилами IRS, если вы продаете свое основное место жительства с убытком, вы не можете списать или вычесть этот убыток из других доходов от прироста капитала или своего дохода. Когда вы продаете с убытком, применяется одно из трех обстоятельств: первое - это короткая продажа, при которой ваш кредитор соглашается принять меньше, чем он должен. Во втором сценарии вы платите кредитору наличными, независимо от того, существует ли дефицит между продажной ценой и ипотекой. В третьем сценарии выручка полностью погашает кредитора, но вы все равно показываете убытки от продажи - потому что вы купили дом с большим первоначальным взносом, заплатили ссуду или заплатили за капитальные улучшения, пока вы владели домом.