Оглавление:
Земельный договор, иначе известный как договор на договор, представляет собой соглашение об оплате в рассрочку между покупателем и продавцом, в котором продавец, а не банк, финансирует покупку участка недвижимости. Земельный контракт может принести пользу покупателям, которые не могут получить банковское финансирование, и продавцам, которые хотят избежать бюрократических проволочек стороннего финансирования.
одержимость
Земельные контракты, как правило, не требуют крупных авансовых платежей - фактически, некоторые земельные контракты требуют только ежемесячных платежей. Покупателю, как правило, разрешается въезжать, как только контракт подписан и первый платеж доставлен продавцу. После въезда покупателя продавцу больше не разрешается входить в собственность без разрешения покупателя, если только покупатель не выполняет своих обязательств.
заглавие
В земельном контракте продавец сохраняет право собственности на имущество до тех пор, пока покупатель не оплатит все взносы и не выполнит любые другие договорные обязанности. Продавец сохраняет не только юридическое право собственности, но и физическое владение правоустанавливающим документом. Земельный контракт должен требовать, чтобы продавец отказался от правоустанавливающего документа и предоставил покупателю всю необходимую помощь в передаче права собственности покупателю, как только покупатель полностью выполнит свои обязанности по договору.
платежи
Многие земельные договоры предусматривают равные ежемесячные платежи за весь договорный период. Некоторые требуют большой «оплаты баллона» за последний взнос. В договоре должно быть четко указано количество каждого платежа, дата, когда он должен быть уплачен, и штрафы за несвоевременный платеж. Следует также указать общую цену продажи и применимую процентную ставку. Многие продавцы требуют более высокой цены продажи в обмен на отказ от первоначального взноса.
Обременения
Обременения - это юридические претензии на имущество со стороны третьих лиц, такие как ипотека или налоговое удержание. Покупатель должен выполнить поиск по названию, чтобы определить, были ли зафиксированы какие-либо обременения в отношении имущества. Покупатель должен также настаивать на том, чтобы продавец гарантировал, что обременений на имущество не существует, кроме тех, которые уже были раскрыты покупателю и перечислены в договоре, и согласиться возместить покупателю риск того, что кто-то будет обременять имущество будет выкупа
Положения по умолчанию
Самый большой риск для покупателя в земельном контракте заключается в том, что он не выполнит своих обязательств по платежам до конца срока, теряя тем самым свое право на владение имуществом и возможность получить право собственности на него. Положения по умолчанию должны быть четкими и подробными, чтобы продавец не мог несправедливо использовать договорную двусмысленность в ущерб интересам покупателя. Поскольку в случае неисполнения платеж в рассрочку покупателя не будет учитываться как капитал, в договоре должно быть указано, что в случае неисполнения покупатель имеет право на возмещение любых уплаченных взносов, которые превышают разумную стоимость аренды имущества.