Основные правила для обмена 1031

Обычно, когда вы продаете инвестиции, налоги на прирост капитала применяются к любой получаемой вами прибыли. Но так называемый 1031 обмен позволяет вам распоряжаться инвестиционной собственностью без уплаты налогов на прирост капитала, если вы реинвестируете доходы от продажи в другую инвестицию в соответствии с определенными правилами. Если вы инвестируете в обмен на 1031, убедитесь, что вы понимаете эти правила, поскольку их нарушение может привести к потере налогов на тысячи долларов.

Обмены единомышленниками

Термин «обмен 1031» является ссылкой на раздел 1031 Налогового кодекса, который определяет такие обмены. Налоговый кодекс и сам IRS фактически используют термин как добрый обмен. Это потому, что, чтобы претендовать на специальный налоговый режим обмена 1031, имущество, от которого вы избавляетесь, и имущество, которое вы приобретаете, должно быть «подобного рода» или аналогичные по «природе, характеру или классу».

Недвижимость обычно считается подобной другой недвижимости. Правила для личной собственности - материальных объектов, таких как транспортные средства, золотые слитки или редкие марки - гораздо более строгие. Например, автомобили похожи на другие, но не на грузовиках. Компьютеры будут похожи на другое компьютерное оборудование, но не на транспортные средства. Профессиональный налоговый консультант поможет вам определить, являются ли объекты личной собственности такими же. Тем не менее, недвижимость и личная собственность никогда одного типа друг с другом, в соответствии с IRS.

Определенные инвестиции запрещены

Некоторые виды недвижимости специально запрещено от использования в обмене 1031. Они включают:

• Запасы или любые другие товары, которые покупаются для перепродажи, а не в качестве инвестиций.
• Ценные бумаги, такие как акции, облигации или производные.
• Долг, например, право собирать платежи по ипотеке или кредитам.
• Партнерский интерес к бизнесу.
• Выгодный интерес к трасту.
• Право на подачу иска против определенной стороны, также известное как избрание в действии.

Так, например, вы не могли бы продать акции с прибылью, а затем избежать налогов на прирост капитала, купив больше акций и назвав их 1031 биржей.

Одновременно - или почти так

В обмене 1031 вы не просто продав одну недвижимость и купив другую. Вместо этого для целей налогообложения вы обменять одну часть имущества на другую. В самом простом виде обмена 1031 у вас был бы участок недвижимости, который вам не нужен, вы бы нашли кого-то с таким же имуществом, которое вы делать хотите, и вы двое поменялись бы свойствами. Однако такие ситуации редки. Вы также можете выполнить отложенный обмен, в котором вы продаете свою собственность сейчас, а потом покупаете похожую собственность в рамках одной сделки. Согласно IRS, большинство людей, выполняющих отложенные обмены, проходят через посредник по обмену - посредник, который связывает людей, у которых есть свойства, которые они хотят обменять.

Когда вы выполняете отложенный обмен, применяются временные ограничения, После продажи первоначальной собственности у вас есть 45 дней для определения недвижимости подобного типа и 180 дней для завершения покупки, или вся ваша прибыль от продажи облагается налогом. Это тоже строгие сроки. Единственный способ их расширения - если вы живете в объявленной президентом зоне бедствия.

Налоговые эффекты биржи

Обмен 1031 не устраняет налоги на прирост капитала. Это просто толкает налоги на прирост капитала в будущее, Обычно, когда вы продаете инвестицию, вы облагаетесь налогом на прирост капитала - деньги, которые вы получили от продажи минус ваша основа в инвестициях. В общих чертах, ваша база в активе - это то, что вы заплатили за него, плюс любые расходы, которые вы заплатили за его улучшение. При обмене 1031 ваша основа от ваших первоначальных инвестиций переходит на новую. Вы будете облагаться налогом на прирост капитала при продаже новых инвестиций - если только вы не совершите еще один 1031 обмен.