Что такое страховка ипотеки?

Федеральное управление жилищного строительства не выдает кредиты и не покупает их, как Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо этого FHA страхует ипотечные кредиты, а это означает, что FHA возмещает убытки банка в случае дефолта вашего кредита - точно так же, как автостраховщик оплачивает ваше требование при столкновении. Конечно, деньги должны прийти откуда-то. Чтобы финансировать свои потенциальные убытки, FHA просит заемщиков выплачивать два вида страховых взносов по ипотечным кредитам: авансовый MIP, включенный в кредит при закрытии, и ежемесячный MIP, выплачиваемый вместе с ежемесячной выплатой ипотеки.

MIP - это ипотечное страхование, специфичное для ссуд, застрахованных FHA. Кредит: doockie / iStock / Getty Images

Страхование от дефолта заемщика

В отличие от обычных ипотечных кредитов, ссуды, застрахованные FHA, требуют первоначального взноса всего лишь в 3,5 процента для закрытия. Это делает кредиты FHA рискованным предложением. Если цены на жилье упадут даже незначительно, выручка от продажи может оказаться недостаточной для покрытия расходов по кредиту, если банку придется взыскать. Чтобы покрыть свои убытки, FHA собирает MIP с каждого заемщика и выплачивает их в банк денег, известный как фонд взаимного ипотечного страхования. FHA использует фонд MMI для покрытия убытков кредитора, если вы не выплачиваете кредит. Без этих денег, FHA не сможет застраховать кредиты с такими низкими авансовыми платежами.

Все платят

MIP является обязательным для всех кредитов FHA, независимо от суммы, которую заемщик вносит. Однако заемщики с более крупными авансовыми платежами платят MIP в течение более короткого периода времени. Таким образом, если вы откладываете менее 10 процентов, как это делают большинство заемщиков FHA, вы должны платить MIP за весь срок действия кредита. Если вы откладываете 10 или более процентов, вы платите MIP за 11 лет или до конца срока кредита, в зависимости от того, что произойдет раньше.

Авансовый MIP оплачивается при закрытии

Все заемщики FHA платят авансовый MIP или UFMIP при закрытии. Ставка составляет 1,75 процента от суммы кредита независимо от срока кредита или размера первоначального взноса. Таким образом, если вы заимствуете 200 000 долларов США, ваш начальный MIP будет составлять 3500 долларов США независимо от того, есть ли у вас кредит на 15 или 30 лет. FHA автоматически добавляет платеж к остатку вашего кредита при закрытии - вам не нужно платить наличными. UFMIP - единовременная плата. Как только вы заплатите, вам больше не придется платить за эти деньги.

Ежегодный ежемесячный платный MIP

Годовой MIP является более сложным, так как ставки варьируются в зависимости от срока ипотеки и размера вашего первоначального взноса. Кроме того, FHA изменяет годовые ставки MIP с относительной частотой, поэтому кредит, выданный в 2010 году, будет отличаться от кредита 2015 года. На момент публикации 30-летний кредит с минимальным первоначальным взносом в размере 3,5 процента имел ежегодную MIP-выплату в размере 0,85 процента от суммы кредита. Заемщики с 15-летней ипотекой имеют ставки в диапазоне от 0,45 до 0,95 процента. Несмотря на то, что вас называют ежегодным MIP, вы фактически платите премию 12 равными частями, включенными в ваш ежемесячный ипотечный платеж.

Отмена MIP по старым кредитам

Если ваш кредит был закрыт до 3 июня 2013 года, FHA автоматически отменяет MIP, когда отношение вашего кредита к стоимости, или LTV, достигает 78 процентов. Ваш LTV - это сумма, которую вы оставили, чтобы заплатить по кредиту, деленная на последнюю известную оценку FHA вашего дома - обычно это цена покупки. Таким образом, если вы одолжили 200 000 долларов США для покупки дома стоимостью 210 000 долларов США, ваш LTV составит 95 процентов. Когда вы выплачиваете кредит до 163 000 долларов, ваш LTV падает ниже 78 процентов, а MIP падает. Для некоторых 30-летних ссуд вы должны заплатить MIP как минимум за 60 месяцев до того, как FHA отменит платеж. По кредитам, закрытым после 3 июня 2013 года, отменить MIP невозможно, кроме как полностью погасить остаток кредита.