Оглавление:
Вы можете купить или рефинансировать дом с помощью обычной ссуды на реабилитацию или ссуды FHA 203 (k). Федеральное управление жилищного строительства страхует программу 203 (k), защищая кредиторов, если вы по умолчанию. Обычные кредиты не застрахованы государством и могут быть использованы для других видов ремонта. Как FHA, так и обычные кредиты на реабилитацию требуют, чтобы лицензированные подрядчики выполняли ремонт имущества. Ссуды реабилитации отличаются от традиционных ссуд строительства, потому что вы можете преобразовать ссуду восстановления к постоянному финансированию после реконструкции.
Кредитные Критерии
Если ваш кредит меньше звездного, выберите кредит 203 (k). Кредиторы FHA, как правило, требуют 640 кредитных баллов, но могут допускать баллы до 600. Страховая гарантия FHA позволяет более гибко устанавливать кредитные критерии.Обычные кредиторы обычно требуют по меньшей мере 680 для реабилитационного кредита Fannie's HomeStyle. Заемщики с отличным кредитом - и, по крайней мере, с 740 кредитными баллами - получают лучшие процентные ставки, которые могут сделать обычный реабилитационный кредит дешевле, чем кредит FHA. В целом, с любым типом кредита, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем больше вы можете брать по отношению к стоимости вашего дома.
Пределы ссуды к стоимости
Ссуда к стоимости, или LTV, это соотношение, которое описывает соотношение между суммой ссуды на реабилитацию и стоимостью дома после ремонта. FHA имеет самый высокий LTV, разрешенный для ссуды реабилитации на 96,5 процента, который требует взноса на 3,5 процента. Для рефинансирования вам необходимо 3,5 процента капитала, чтобы удовлетворить требование LTV. Кредит Fannie HomeStyle имеет чуть менее щедрый LTV на уровне 95 процентов, что означает, что вам потребуется минимум 5 процентов или 5 процентов капитала по кредиту рефинансирования. И 203 (k), и HomeStyle разрешают только ограниченное количество рефинансирования, которые допускают изменение процентной ставки и условий кредита, но не дают существенных денежных средств заемщику.
Соотношение долга к доходу
Ваша оплата жилья за ссуду FHA 203 (k) не может превышать 31 процента вашего валового ежемесячного дохода. Оплата жилья включает в себя основную сумму, проценты, налоги и страховку. Этот предел известен как отношение долга к доходу, или DTI. Ваша плата за жилье плюс регулярные ежемесячные платежи по долгу также не могут превышать 43 процентов вашего валового дохода. Тем не менее, это руководящие принципы, установленные FHA. Кредитор FHA, использующий программное обеспечение для автоматического андеррайтинга, может претендовать на более высокий коэффициент DTI - до 55 процентов.
Заемщики HomeStyle с более низким кредитным рейтингом могут иметь общий DTI до 36 процентов и до 45 процентов DTI с более высоким кредитным рейтингом. Коэффициент LTV и тип кредита - фиксированная или регулируемая ставка - также влияют на то, какой из двух максимальных DTI применяется.
Процесс строительства
Спецификации работ и предложения от лицензированных подрядчиков определяют сумму финансирования ремонта, которую вы получаете с займом 203 (k) или HomeStyle. Обновленный целевой депозитный счет, созданный после закрытия, удерживает средства во время проекта. Вы берете деньги и оплачиваете ремонт, так как работы завершены и одобрены кредитором. Кредитор гарантирует, что все рабочие характеристики будут выполнены своевременно и в соответствии с предложениями. Для получения кредита 203 (k) может потребоваться одобренный FHA консультант, который посещает объект недвижимости, заполняет отчет с подробным описанием объема необходимых работ и предоставляет оценку, прежде чем получить кредит. Консультант также проверяет выполненные работы, чтобы вы могли привлекать средства и платить подрядчикам после закрытия.