Оглавление:
В Соединенных Штатах ощущается нехватка доступного жилья для семей с низкими доходами. На основе анализа данных 2010 года Национальная жилищная коалиция с низким доходом (NLIHC) пришла к выводу, что работающий полный рабочий день с минимальной заработной платой не может позволить себе справедливую рыночную аренду квартиры с одной спальней где-либо в стране. Спонсируемые правительством субсидируемые жилищные программы направлены на сокращение разрыва в доступности.
Значимость
Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) каждый год устанавливает лимиты дохода, которые определяют руководящие принципы для программ жилищного строительства для малоимущих. В нижней части таблицы доходов находятся домохозяйства, чей заработок составляет 30% или менее от среднего дохода в их районе. HUD классифицирует эти семьи как «крайне малообеспеченные». По данным NLIHC, по данным Обзора Американского Сообщества 2008 года, в стране насчитывалось 9,2 млн. Съемщиков домохозяйств с чрезвычайно низким доходом, но только 6,1 млн. Единиц аренды в национальном жилом фонде, который они могут себе позволить.
Цель
Жилищные программы с низким доходом направлены на увеличение предложения жилья, доступного для самых нуждающихся семей страны. Как указывает NLIHC, консенсус среди экспертов по жилищному строительству заключается в том, что если семья тратит более 30 процентов своего дохода на аренду и коммунальные услуги, расходы на жилье будут недоступны. Большинство схем субсидируемого жилья структурированы таким образом, чтобы участники в большинстве случаев не превышали 30-процентный порог. Чтобы снизить расходы на жилье, NLIHC утверждает, что многие семьи с низкими доходами соглашаются на некачественное жилье и переполненные условия.
Типы
Практически все жилищные программы с низким доходом используют ту или иную форму субсидирования. Две самые большие программы происходят от HUD. Раздел 8, или программа ваучеров на выбор жилья, субсидирует сегмент семейной ренты с низким доходом, который составляет более 30-40 процентов их дохода. Государственная жилищная программа HUD состоит из жилищных единиц, принадлежащих и управляемых местными государственными жилищными агентствами, с арендными ставками, устанавливаемыми по доступным ценам.
В некоторых городах действуют собственные программы в дополнение к разделу 8 и государственному жилью. Например, во многих городах области залива Сан-Франциско используется программа по ставкам ниже рыночных. Например, в Пало-Альто, штат Калифорния, некоммерческая жилищная корпорация Пало-Альто (PAHC) управляет городской программой ставок ниже рыночной. Как правило, домашние хозяйства не могут подать заявление на проживание в одном из объектов, указанных в программе, если они получают более 80 процентов среднего дохода Пало-Альто, согласно веб-сайту PAHC.
Соображения
Некоторые программы содержат компонент домовладения; однако масштабы этих инициатив бледнеют по сравнению с усилиями, направленными на арендаторов. PAHC, например, выполняет Пало-Альто «Программу закупок ниже рыночной цены», которая предлагает недвижимость по ценам ниже рыночных. Город Пало-Альто требует, чтобы разработчики производили не менее 15 процентов единиц в зданиях с пятью или более объектами ниже рыночных возможностей продаж. В других городах, в том числе в Нью-Йорке и Сан-Франциско, действуют аналогичные программы, направленные в первую очередь на арендаторов.
Крышки дохода
Подавляющее большинство жилищных программ с низким доходом используют доход в качестве основного критерия приемлемости. Большинство из них относятся к пределам доходов HUD, которые меняются ежегодно и зависят от местоположения и размера домохозяйства. Как и вышеупомянутые мероприятия в Пало-Альто, государственная жилищная программа HUD позволяет арендаторам подавать заявки на уровне не более 80 процентов от их среднего значения. Программа Раздела 8 ограничивает доход в размере 50 процентов от медианы области; однако жилищные власти должны раздать 75 процентов своих ваучеров по разделу 8 семьям со средним показателем в их районе или ниже 30 процентов.