Оглавление:
Слегка примите решение, продавать ли в течение периода защиты листинга, следующего за датой истечения срока действия листинга вашего дома, так как вы можете быть обязаны предыдущему брокеру листинга. В дополнение к тщательному изучению языка вашего соглашения о листинге вам, возможно, потребуется проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы определить, можете ли вы продавать после истечения срока листинга, не выплачивая комиссию. Количество времени, которое вы ждете, и то, как вы найдете покупателя, могут повлиять на то, должны ли вы бывшему брокеру листинга платить комиссию. Период ожидания может длиться несколько месяцев или вообще может быть отменен.
Хвост двукратного
Пункт о защите листинга в соглашении о листинге недвижимости защищает интересы брокера. Это препятствует сговору между покупателями и продавцами. Недобросовестный продавец может использовать услуги брокера для получения предложений покупателя, а затем пойти за спину брокера и продать одному из этих покупателей без уплаты комиссии за листинг. Защищенный период времени, известный как «хвостовой» период, представляет собой период времени, в течение которого продавец должен ждать после истечения срока действия листингового соглашения, прежде чем заключать соглашение с покупателем. Этот период зависит от контракта и брокера, но обычно длится 90 дней. Харви Джейкобс из «Вашингтон пост» рекомендует максимально короткий период ожидания, например, 30 дней.
Кто принес покупателю?
Хвостовой период часто неправильно понимают. Это не обязательно мешает вам продавать свой дом, но может ограничивать то, кому вы можете продать, не выплачивая комиссию бывшему брокеру. В целом, продажа покупателю приобретенного брокера или того, кто активно просматривал ваш дом в течение периода листинга, может дать брокеру листинга комиссию. Хотя язык в листинговых контрактах различен, во многих из них указывается, что это влечет за собой.
Когда вещи могут стать липкими
Если вы решите продать свой дом до истечения срока, указанного в вашем листинге, вам, возможно, не придется платить комиссию, если вы продаете покупателю, которого вы встретите после истечения срока листинга, который приходит к вам без какой-либо помощи со стороны брокера. Например, вы можете найти покупателя самостоятельно через Интернет или по рекомендации друга, после истечения срока листинга. Тем не менее, если этот покупатель связан по крови, браку или бизнесу с покупателем, который ранее просматривал дом или сделал предложение о нем в течение периода листинга, вам, возможно, придется доказать, что сговора не было.
Чем конкретнее, тем лучше
Неоднозначность в пункте о защите контракта может сработать в вашу пользу, если вы решите продать товар в короткий период. Суды обычно используют контрактный язык против стороны, которая его подготовила, поэтому, если брокерская фирма написала контракт без подробного описания, суд мог бы также прочитать контракт в соответствии с толкованием продавца. Например, в деле 2007 года в Теннесси суд вынес решение в пользу продавца, который продал ее дом покупателям, которые осмотрели недвижимость через день после истечения срока листинга. Поскольку брокерская фирма разработала проект договора, в котором указывалось, что этот пункт применяется к покупателям, которые осмотрели дом в течение периода листинга, и никакого письменного продления листинга сделано не было, продавцу не пришлось платить комиссию.