Оглавление:
Всякий раз, когда вы приобретаете такой актив, как жилая, арендная или инвестиционная недвижимость, у вас есть базовая стоимость, связанная с приобретением. Если вы приобретете или построите арендуемую недвижимость за 200 000 долларов США, ваша базовая стоимость составит 200 000 долларов США. Если впоследствии вы переделаете недвижимость за 10 000 долл. США, ваша новая база будет исходной базой в 200 000 долл. США плюс сумма, которую вы потратите на преобразование собственности, что даст вам скорректированную основу в размере 210 000 долл. США. Из примера ясно, что дополнения или капитальные улучшения увеличивают основу арендуемой недвижимости, тогда как амортизация и потери от несчастных случаев уменьшают ее основу. Скорректированная основа рассчитывается с учетом всех увеличений и уменьшений в первоначальной основе имущества. Определение скорректированной базы арендованного имущества важно, потому что оно понадобится вам для расчета вашей прибыли или убытка от продажи, что, в свою очередь, влияет на ваш налогооблагаемый доход.
шаг
Определите первоначальную основу арендуемой недвижимости. Если вы купили или построили недвижимость, основой будет цена покупки или стоимость строительства. Если вы приобрели имущество в качестве подарка или по наследству, ваша основа будет представлять собой справедливую рыночную стоимость на дату приобретения или скорректированную базу имущества, находящегося в руках лица, у которого вы приобрели его. Предположим, что вы приобрели недвижимость за 500 000 долларов - ваша первоначальная база на основе цены покупки.
шаг
Определите дополнения или капитальные улучшения, внесенные в собственность. Это увеличит вашу базу на сумму, потраченную на улучшение или преобразование собственности. Предположим, вы потратили 30 000 долларов на модернизацию системы центрального отопления. Принимая во внимание это дополнение, ваша скорректированная база теперь составляет 530 000 долларов США (500 000 долларов США исходной базы плюс 30 000 долларов США, потраченных на дополнения).
шаг
Рассчитайте стоимость продажи недвижимости. Расходы на продажу увеличивают базу имущества и включают в себя все расходы, связанные с выбытием актива при продаже, такие как комиссионные и сборы, выплачиваемые агентам по недвижимости, юристам и бухгалтерам, а также расходы на рекламу и любые другие связанные с этим расходы. Если ваша совокупная стоимость продажи составляет 10000 долл. США, скорректированная база увеличится до 540 000 долл. США (530 000 долл. США по старому скорректированному базису плюс стоимость продажи 10 000 долл. США).
шаг
Рассчитайте совокупную амортизацию на объекте недвижимости - это уменьшит вашу скорректированную базу. Предположим, вы владели имуществом в течение пяти лет и каждый год получали амортизацию в размере 20 000 долларов. Ваша скорректированная база будет уменьшена на 100 000 долларов США (амортизация 20 000 долларов США в год, умноженная на пять лет). С учетом кумулятивного износа имущества скорректированный базис составляет 440 000 долл. США (540 000 долл. США по старому скорректированному базису за вычетом кумулятивного износа 100 000 долл. США).
шаг
Определить совокупную амортизацию на дополнения или улучшения капитала. Если вы амортизировали систему центрального отопления с этапа 2 на 1500 долл. США в год в течение двух лет, совокупная амортизация за счет дополнений или капитальных улучшений составит 3000 долл. США (1500 долл. США амортизации каждый год, умноженная на два года). Это уменьшит вашу базу, предоставив вам скорректированную базу в размере 437 000 долларов США (440 000 долларов США по старому скорректированному базису за вычетом накопленной амортизации 3000 долларов США).
шаг
Рассчитать прибыль от продажи арендуемой недвижимости. Если вы продали недвижимость за 600 000 долл. США, ваша прибыль составит 163 000 долл. США (реализованная сумма в 600 000 долл. США минус 437 000 долл. США с учетом корректировки). Обратите внимание, что более высокая скорректированная основа дает меньшую прибыль от продаж, что может быть выгодно для налогоплательщика.