Проблемы с обратной ипотекой

Обратная ипотека позволяет пожилым гражданам в возрасте 62 лет и старше устанавливать ипотечный кредит, который платит им ежемесячный платеж, основанный на сумме собственного капитала в доме. Для того, чтобы установить обратную ипотеку, дом, как правило, принадлежит бесплатно и без каких-либо других залогов или залогов. В конце срока обратной ипотеки деньги должны быть возвращены - как в случае традиционной ипотеки. Погашение может быть завершено в случае смерти домовладельца или когда он покидает дом навсегда. Обычно это достигается путем продажи дома и использования выручки от продажи для погашения обратного ипотечного баланса. Это может звучать как отличная идея, но есть некоторые подводные камни, чтобы поменять ипотеку, о которых вы должны знать.

Финансовые риски

Получение обратной ипотеки на вашем доме может быть опасным для вашего финансового здоровья. Во-первых, плата за установление обратной ипотеки высока. Первоначальные затраты и проценты, которые начисляются на обратный ипотечный баланс, обычно не ставят домовладельца вперед, а скорее отстают. Например, типичный заемщик с обратной ипотекой получает примерно 300 долларов в месяц в качестве обратной выплаты по закладной. Деньги, полученные заемщиком, составляются с ежемесячной процентной ставкой около 1 процента. В течение 10 лет это будет означать, что заемщик получает в общей сложности приблизительно 36 000 долл. США, в то время как итоговый остаток задолженности приближается к 70 000 долл. США. Это означает, что заемщик платит почти вдвое больше, чем получает.

Комплексные условия

Традиционная ипотека может быть трудной для понимания, но обратная ипотека, как правило, является еще более сложной и имеет запутанные условия. Когда заемщик с обратной ипотекой не полностью понимает финансовые обязательства, которые он берет на себя, это может быть вредно для него в финансовом и эмоциональном плане.

Одна из проблем заключается в том, что некоторые кредиторы с обратной ипотекой не раскрывают все расходы и сборы (аванс и на конец), которые заемщик несет ответственность за оплату. Например, иск, выдвинутый калифорнийским реверсивным ипотечным кредитором, который взимал с его клиентов общую плату за повышение стоимости, автоматически выплачивал кредитору 50-процентную долю владения в разнице между базовой стоимостью дома, когда был предоставлен кредит, и оцененной рыночной стоимостью. дома, когда кредит заканчивается.

Другие обратные ипотечные кредиторы требуют, чтобы заемщики покупали аннуитет в дополнение к установлению обратной ипотеки. Аннуитет является одним из видов страхования, в данном случае используется собственный капитал для выплаты ежемесячных обратных закладных заемщику. Это означает, что заемщик сразу же взимает стоимость аннуитета с начисления процентов, даже если аннуитет не должен начинать производить платежи в течение определенного периода после его установления.

Например, если аннуитет настроен на выплату после шестилетнего периода, если заемщик умирает до истечения шестилетнего периода, имущество заемщика не получит выгоды от аннуитета, даже если заемщик уже заплатил за это полностью.

Другие сборы

Есть другие сборы, взимаемые сразу и на обратной стороне обратной ипотеки, что делает его еще более дорогим предприятием. Некоторые из этих сборов включают сборы за выдачу кредитов, баллы, страховые взносы по ипотечным кредитам, заключительные расходы, сборы за обслуживание, сборы за акционерный капитал или «срок погашения» и сборы за повышение стоимости. Например, в одном случае с обратным ипотечным кредитором было установлено, что с 1505 заемщиков взимались десятки тысяч долларов в качестве платы за кредит, которая была завышена кредитором.

Консультирование и гарантии

Консультационные услуги, предлагаемые некоторыми кредиторами, которые предоставляют обратную ипотеку, должны защитить потребителя от кражи. Проблема заключается в том, что предлагаемые консультации проводятся не непредвзятым третьим лицом, а консультантами, связанными с самими кредиторами. Консультирование не требуется для каждой обратной ипотеки, так что только те кредиторы, которые решили предоставить его, делают. Это может означать, что старший, вступающий в обратную ипотеку, может не полностью понимать, во что он ввязывается, потому что консультант может не делиться полной информацией.

Недобросовестные кредиторы

По оценкам агентства Housing & Urban Development (HUD), сотни пожилых граждан по всей стране были обмануты недобросовестными кредиторами и организациями, предлагающими обратную ипотеку. Воспользовавшись отсутствием у потребителя знаний и понимания обратной ипотеки, эти недобросовестные организации заставляют пожилых людей соглашаться отменить ипотеку с несправедливыми, незаконными и вредными условиями. Например, с некоторых жертв обратной ипотеки взималась плата в размере до 10 процентов от их суммы кредита, чтобы агент обратной ипотеки встречался с ними, когда они могли получить направление к кредитору обратной ипотеки от HUD бесплатно.