Как оценить сумму предварительного одобрения ипотеки

На предварительном одобрении кредитор проверяет вашу финансовую информацию, в том числе подтверждение вашего дохода и ваш кредитный отчет, чтобы определить, сколько он будет готов предоставить. Чтобы оценить, на сколько вы можете претендовать, вам нужно рассчитать свой доход и учесть все долги, за которые вы несете ответственность, а не только те, которые связаны с жильем. В отличие от предварительной квалификации, которая основывается на данных, которые вы предоставляете, предварительная проверка является сильным показателем максимального размера вашей ипотеки. Предварительно одобренные письма, как правило, действительны в течение 60-90 дней.

Определяющие факторы

Ключевые факторы, определяющие, сколько вы сможете заимствовать, включают в себя:

• Ваш долг к доходу, или DTI
• Ваш авансовый платеж
• Ваша кредитная история
• Стоимость имущества

Ваше отношение долга к доходу - это самый большой фактор, определяющий, будет ли ваш запрос на предварительное одобрение утвержден и на сколько, согласно исследованию, проведенному корпорацией Fair Isaac Corporation по управлению кредитным риском в США и Канаде. Рассматриваются два отношения DTI - отношение переднего конца и отношение заднего конца.

Front-end DTI Ratio

Отношение внешнего интерфейса определяет, какой процент вашего дохода пойдет на ваши расходы на жилье. Кредитор берет ваш валовой доход до налогообложения из всех источников. Затем он рассчитывает, какова будет ваша месячная стоимость жилья, включая основную сумму и проценты по ипотечным кредитам, налоги на недвижимость и страховку. Целевое число здесь составляет 28 процентов - кредиторам нравится видеть ваши расходы на жилье на уровне или ниже 28 процентов от валового ежемесячного дохода, хотя они могут возрасти, если остальная часть заявления будет сильной.

Внутренний коэффициент DTI

Ваш фоновый коэффициент берет ваш валовой доход и сравнивает его со всеми текущими долгами - не только с вашей ипотекой, но и с любыми автомобильными платежами, студенческими кредитами, выплатами по кредитным картам и личными кредитами. Максимальный размер кредиторов, как правило, здесь составляет 43 процента, и вы с большей вероятностью увидите, как кредиторы будут ссориться с кем-то, близким к этому числу, чем найти кредитора, который превысит его. Вы можете получить больше места для маневра, если некоторые из займов будут погашены в течение нескольких месяцев.

PITI Ratio

Вам также нужно будет рассчитать свой PITI. Это проверяет вашу основную сумму, проценты, налоги на имущество и страховку в процентах от вашего дохода. Стандарт здесь составляет 29 процентов - у вас будут проблемы с получением кредита, если у вас он выше, особенно если он превышает 32 процента.

Авансовый платеж и коэффициент LTV

Если ваши коэффициенты не совсем соответствуют стандартам, вы можете в любом случае выиграть предварительное одобрение ипотеки, если вы готовы внести значительный первоначальный взнос. Чем больше вы кладете, тем больше у вас скинов в игре и тем больше вы теряете, если по умолчанию. Это особенно верно, если вы можете позволить себе заплатить 20 или более процентов от стоимости дома. Сумма авансового платежа выражается в соотношении кредита к стоимости, и чем выше LTV, тем выше риск. Если вы готовы заплатить 20 000 долл. США за дом в 100 000 долл., Ваш LTV составляет 80 процентов - очень респектабельное число. Та же самая сумма в доме за 400 000 долларов оставит LTV 95%, и вы попадете в пул с более высоким риском, что уменьшит ваш шанс выиграть предварительное одобрение.

Пример расчета

Скажем, вы зарабатываете 5000 долларов в месяц и имеете 750 долларов ежемесячных расходов, не связанных с жильем. Ваши максимальные ежемесячные расходы на жилье для большинства кредиторов составят 1400 долларов, или 28 процентов, в соответствии с вашим коэффициентом DTI. Тем не менее, ваш внутренний коэффициент DTI будет включать в себя ваши другие долги. При 43-процентном показателе это будет 5000 (0,43) -750 долларов, что в данном случае дает такую ​​же цифру в 1400 долларов. Ваш PITI на уровне 29 процентов составит 1450 долларов (5000 x 0,29).

В результате вы, вероятно, можете быть предварительно одобрены для ипотеки, для которой потребуется приблизительно 1 400 долл. США в месяц после учета налогов и страховки, при условии, что ваш кредитный рейтинг и коэффициент LTV удовлетворят кредитора.