Кодекс Индианы о выкупе недвижимости и правах арендаторов

Если ваша единственная связь с штатом Индиана связана с просмотром футбола в Нотр-Дам или воспоминанием о улыбающемся 6-летнем Роне Ховарде, исполняющем похвалы Гэри, Индиана, в «Музыканте», вы можете не знать, что Индиана перенесла один удар. о самых высоких показателях выкупа в стране в начале кризиса взыскания в 2006 году, согласно исследованию 2007 года «Мой старый дом в Индиане: исследование растущих ставок выкупа» из Университета Южной Индианы. Как процесс взыскания, так и связанные с этим права арендаторов в штате Хузир прописаны в федеральном законодательстве и законодательстве штата.

Города и пригороды Индианы сильно пострадали от потери права выкупа.

Процесс выкупа

Взыскания в Соединенных Штатах являются либо судебными (в суде), либо несудебными (административными). В Индиане взыскания являются судебными. С 2011 года кредиторы, обращающие взыскание, должны были отправлять уведомление просроченным заемщикам, по крайней мере, за 30 дней до подачи иска о потере права выкупа в суде. Они инициируют иск взыскания путем подачи иска и записи так называемого «lis pendens» или уведомления о предстоящем судебном процессе. Названные стороны имеют право потребовать урегулирования конференции, чтобы преследовать альтернативу потере права выкупа, такую ​​как изменение ссуды. В конечном итоге суд выносит решение за или против взыскания и, если первый, выдает распоряжение о продаже имущества.

Участие арендаторов в судебном процессе

Кредиторы, лишившиеся права выкупа в Индиане, могут включать в себя как собственника, так и арендаторов, так как договор об аренде на самом деле представляет собой интерес к собственности. Цель кредитора, включившего арендатора в действие, состоит в том, чтобы прекратить права этого арендатора, связанные с имуществом, то есть прекратить его аренду. Однако большинство кредиторов подают иски только против заемщика, особенно с учетом того, что федеральный закон 2009 года, запрещающий кредиторам прекращать аренду после вступления в силу права выкупа.

Защита арендаторов при обращении взыскания

Федеральный закон о защите арендаторов от выкупа от 2009 года требует, чтобы кредиторы и покупатели обращались взыскания на аренду жилья после потери права выкупа. Единственным исключением из этого требования является ситуация, когда имущество взыскания выкуплено лицом, которое намеревается занять арендуемый объект самостоятельно. При расторжении договора аренды или для арендаторов без договора аренды исключение права кредиторов и всех других новых владельцев, включая тех, кто намеревается занять это подразделение, должно предоставить арендаторам уведомление за 90 дней до подачи иска о выселении.

Выселение после выкупа

Кредитор, обращающий взыскание, или другой покупатель, обращающий взыскание, имеет право в штате Индиана расторгнуть договор об аренде без права выкупа без уважительной причины, то есть без причины, связанной с арендой, такой как неуплата арендной платы. После 90-дневного уведомления, требуемого федеральным законом, владелец осуществляет выселение в штате Индиана, подав в суд иск о выселении, названный незаконным задержанным. Арендатору предоставляется слушание. В случае одобрения выселение осуществляется окружным шерифом, который сначала размещает имущество, а затем насильно удаляет всех оставшихся жильцов.