Оглавление:
Оптовая продажа выкупа REO в вашем районе за очень небольшие деньги.
Если ваш район загружен REO Foreclosures, вы можете получить приличный дополнительный доход или полный рабочий день с недвижимостью.
Решите, в какую область вы хотите инвестировать, в которую загружены REO Foreclosures. Вы захотите убедиться, что интересующий вас район не только имеет свойства REO, но и много инвесторов, которые покупают там. Вы можете узнать это через публичные записи или через Службу множественных списков (найдите агента по недвижимости, который поможет вам в этом, если у вас нет собственного доступа.) Сохраните эту информацию для дальнейшего использования.
шаг
Найдите для себя титульную компанию или поверенного, дружественного к инвестору, которые могут одновременно проводить закрытие (или двойное закрытие). Если вы не знаете, где найти такого, вам нужно будет спросить других инвесторов, которые они используют, или присоединиться к вашим местным инвестициям в недвижимость. клуб. (Многие клубы недвижимости позволят вам пойти в первый раз бесплатно … просто спросите.)
Как только вы найдете свою целевую область, спросите там местных арендодателей, будут ли они заинтересованы в другой арендуемой недвижимости в этом районе и сколько они будут готовы заплатить за нее.Вы можете найти местных арендодателей, позвонив по указателям в аренду, поговорив с агентами по недвижимости и поговорив с арендодателями на собраниях местных инвесторов в недвижимость.
шаг
Помните на шаге 1, где вы должны были попросить агента по недвижимости помочь вам нацелить область, где покупают наличные покупатели? Итак, вы попросите этого агента по недвижимости вернуться на несколько месяцев и дать вам список всех продаж за наличные, которые произошли в вашей целевой области для выкупа недвижимости REO. Эта информация не только даст вам список всех покупателей, но и подскажет, сколько инвесторы готовы заплатить за определенные типы недвижимости в вашей целевой области.
шаг
Хорошо, теперь, когда у вас есть список покупателей вместе, и есть титульная компания или адвокат, теперь вы можете начать искать свойства REO Foreclosure для выставления предложений. В основном все банки будут перечислять свои свойства с агентами по недвижимости. Итак, помните того агента по недвижимости, с которым вы имели дело?:-) Да, вы будете просить их ежедневно предоставлять списки выкупа Reo. Лучше всего ориентироваться на свойства, которые были на рынке некоторое время, потому что, когда они впервые появляются на рынке, возникает тонна конкуренции. Но вначале нацеливайтесь на ВСЕ свойства REO Foreclosure, которые появляются на рынке, на случай, если ваш рынок не такой конкурентоспособный, как мой.
Запишитесь на прием к вашему агенту по недвижимости, чтобы попасть в интересующие вас объекты недвижимости REO Foreclosure. Проверьте недвижимость и определите, сколько нужно работ (если вы не знаете каких-либо данных о ремонте, не беспокойтесь … Я до сих пор не знаю;-) серьезно, я не знаю.) Вы можете попросить вашего агента по недвижимости помочь с этим, или вы можете взять с собой друга-подрядчика, или вы можете просто предположить, что ему нужна полная внутренняя работа. После того, как вы увидели достаточно домов для продажи и даже увидели достаточно проданных, вы сможете сами оценить объем работы, который вам необходим. (Я действительно не шучу, когда говорю, что до сих пор не знаю данных о ремонте. Хотя я довольно хорошо догадываюсь … обычно я захожу в пределах 5000 долларов.)
шаг
Теперь, когда у вас есть вся необходимая информация, вы собираетесь сделать предложение (это поможет убедиться, что у вас есть покупатели на месте ПЕРВЫЙ. Так что приступайте к работе над этим списком покупателей, хорошо?)
При обращении взыскания с банковского REO они не позволят назначения, поэтому вы будете делать одновременное закрытие для ваших сделок.
Чтобы определить цену, которую вы предлагаете, вы должны просмотреть информацию, предоставленную вашим агентом по недвижимости, с наличными продажами в этом районе и сравнить эти свойства с той, которую вы только что просмотрели. Вы знаете по продажам и по разговорам с другими инвесторами, что заплатят наличные инвесторы за такую недвижимость, так что теперь вам просто нужно выяснить свою прибыль, а затем определить свою МАКСИМАЛЬНУЮ цену покупки.
Вы захотите поговорить со своим агентом по недвижимости о заключительных затратах, потому что они уменьшат вашу прибыль, и вам нужно знать их, чтобы помочь вам определить вашу максимальную цену покупки, чтобы вы все равно могли получать прибыль. Затраты на закрытие или оплату в разных регионах различны, поэтому вам действительно нужно будет уточнить эту информацию у своего агента по недвижимости.
После того, как вы выясните все свои цифры, включая вашу прибыль, вы сделаете предложение.
Например, предположим, что инвесторы платят 40 000 долларов за объекты недвижимости, такие как REO Foreclosure, на которые вы смотрели, и вы хотите получить прибыль в размере 5000 долларов, а ваши затраты на закрытие составят около 500 долларов. Если принять во внимание все это, ваша максимальная цена покупки составит 34 500 долларов США. (40 000–5000 долл. Прибыли - 500 долл. США на закрытие = МАКС. Цена покупки.)
Не начинай там, хотя. Начните немного ниже, потому что, если вы начнете с высокого уровня, вам будет трудно спуститься, но если вы начнете с более низкого уровня, вы можете постепенно подняться до МАКСИМАЛЬНОЙ цены, если это будет необходимо.
Некоторые оптовики используют метод формулы, и это означает, что они используют формулу для определения своей МАКСИМАЛЬНОЙ покупной цены. Они определяют стоимость дома после ремонта (то, что она стоит после ремонта), умножают ее на 65-70% (вам придется подстроить ее в зависимости от рынка), а затем вычитаете затраты на ремонт и Ваша прибыль и это будет равна вашей максимальной цене покупки.
Пример. Допустим, сделка с домом на сумму 40 000 долларов США, стоимость которой будет отремонтирована, будет стоить 100 000 долларов США. И дом нуждается в работе стоимостью 45 000 долларов. Вы все еще хотите собрать 5000 долларов. Вот как вы определяете, какова ваша цена покупки MAX, используя формулу: $ 100 000 x 70% = $ 70 000 - $ 45 000 (ремонт) = $ 25 000 - это ваша цена покупки MAX. (Я нашел с помощью формулы
шаг
Поскольку вы определили цену вашего предложения, вам нужно будет дать своему агенту по недвижимости серьезный денежный депозит. Это должно показать банку, что вы серьезно относитесь к своему предложению. Таким образом, реалистично, чем больше вы подавляете, тем серьезнее вы кажетесь банку. Однако имейте в виду, что если по какой-либо причине вы не согласны с условиями, не оговоренными в вашем контракте, вы потеряете эти деньги (поэтому вы не хотите, чтобы они были такими высокими). REO выкупает, чтобы положить 500-1000 долларов в качестве реальных денег, но если вы можете уйти со 100 долларов … пойти на это!
Ваш агент по недвижимости примет ваш чек, и, скорее всего, брокер внесет его на счет условного депонирования до расчета / закрытия.
шаг
Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, вы можете выбрать различные непредвиденные обстоятельства в своем соглашении о вашей собственности. Как проверка имущества, проверка краски на основе свинца, непредвиденные обстоятельства, проверка радона и т. Д. И т. Д.
Однако, просто предупреждение: чем больше непредвиденных расходов вы выберете, тем менее привлекательным будет ваше предложение для банка.
Как правило, я не выбираю непредвиденных обстоятельств, и я знаю, что мои реальные деньги подвергаются большой опасности в этом сценарии (потому что я даже не выбираю непредвиденные расходы по ипотечным кредитам.) Когда вы делаете это, это самое привлекательное предложение Вы можете сделать это при работе с REO Foreclosures, банк будет хотеть то, что называется доказательством средств. На самом деле, они будут нуждаться в доказательстве наличия средств, независимо от того, выбираете ли вы непредвиденные расходы или нет, просто к сведению.
Доказательство средств является лишь доказательством того, что у вас есть деньги для покупки этой собственности. Если у вас есть кредитная линия, кредитная карта, такая большая в банке или у друга или члена семьи, у которого есть какие-либо из этих вещей с таким большим количеством денег на их счете, то вы можете использовать это в качестве подтверждения своих средств. Если нет, вы можете получить подтверждение о получении средств от так называемой транзакционной компании. (Просто введите в Google «транзакционное финансирование» список мест, с которыми можно поговорить.)
Когда банк подписывает ваше предложение много раз, у банка будет титульная компания, с которой он захочет закрыть сделку (иногда она будет стимулировать вас к тому, чтобы это произошло). Вы можете это одобрить, но все же отправить все ваши подписанные документы для ВАШЕЙ титульной компании и попросите их сделать «закрытие вежливости» и попросить их проинформировать титульную компанию банка об этом. Таким образом, вы сохраняете контроль над сделкой.
шаг
Теперь, когда банк и вы оба подписали контракт, пришло время найти вашего конечного покупателя! Позвоните по всем признакам «в аренду», которые вы видели, когда арендодатели сказали, что они будут заинтересованы в большем количестве арендуемой недвижимости в этом районе, и скажите им, что у вас есть что-то по контракту, и хотите узнать, заинтересованы ли они в его покупке.
Позвоните всем, кого вы добавили в свой список покупателей тоже!
Кроме того, возьмите несколько пустых белых гофрированных пластиковых табличек с металлическими подставками и напишите на них толстым маркером черной магии:
3 кровати / 1 ба. дешевый дом $ 40k НАЛИЧНЫЕ / Должны продать! 555-5555
И поместите около 20 из них в районе, где находится дом. Ваш телефон будет звонить с крючка. (Если у вас нет денег, чтобы купить около 20 из них, вы просто будете делать много холодных звонков и исследований в основном. Вызов домовладельцев и инвесторов, которых вы знаете, купили дом за наличные в последние несколько месяцев …. помните тот список, который вы получили от агента по недвижимости?)
Ваша цель - усердно работать, чтобы найти конечного покупателя, чтобы вы могли закрыть свои потери права выкупа REO, а также получить оплату!
шаг
Как только вы найдете конечного покупателя, вы подписываете с ним договор купли-продажи. В этом соглашении о продаже вы будете «продавцом», а они - «покупателем». (Я знаю, что вы еще не закрылись с банком, но, поскольку у вас есть оформленный договор купли-продажи недвижимости, у вас теперь есть то, что называется справедливой долей в собственности, и вы можете рекламировать ее и продавать как «продавца».) Не забудьте указать здесь правильную цену продажи (более высокую цену!). Кроме того, вы также должны получить реальный депозит от своего покупателя. Поскольку вы теперь продавец, вы хотите, чтобы это было как можно выше. Итак, вы знаете, что этот покупатель серьезно относится к сделке. Чтобы быть в безопасности, попросите их поставить реальный денежный чек в названии вашей компании или адвоката. Они будут держать его на счете условного депонирования до урегулирования / закрытия. Обязательно сообщите им, что закрытие состоится с вашей титульной компанией или адвокатом по недвижимости (если вы доверяете этому покупателю или знаете, что делаете, вы можете решить использовать их титульную компанию или адвоката для закрытия).
шаг
Теперь вы отправите эти документы на продажу своему адвокату и / или в названную компанию. Вы можете сообщить им, что это будет сделка по одновременному закрытию, над которой вы работаете.
Если по какой-то причине компания-носитель заявляет, что вы не можете сделать одновременное закрытие, вы можете сделать двойное закрытие и использовать транзакционное финансирование, которое вы искали несколько шагов назад. Они позволяют вам одолжить их деньги на несколько часов или несколько дней, чтобы завершить сделку. Знайте, что они будут брать с вас за деньги, потому что вы должны будете включить это в ваши расходы на закрытие.
Приезжай в поселок и собери свои 5000 долларов !!! А теперь иди и найди больше выкупа REO для оптовой продажи!